L’expulsion du locataire
Après le jugement : le commandement de quitter les lieux, les délais, la trêve hivernale, le concours de la force publique et ce que vous ne pouvez pas faire.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Le juge a constaté la fin du bail et ordonné l’expulsion. Le logement ne vous revient pas encore. Seul un commissaire de justice peut faire partir l’ancien locataire, après des délais que la loi fixe, et jamais pendant la trêve hivernale sans relogement.
La procédure qui mène au jugement est dans le commandement de payer.
Le commandement de quitter les lieux
La décision peut aussi être un procès-verbal de conciliation exécutoire. Si l’un des deux manque, aucune expulsion n’est possible.
Un commissaire de justice délivre le commandement de quitter les lieux. Il peut le faire en même temps qu’il signifie le jugement, c’est-à-dire qu’il le délivre officiellement à l’ancien locataire. Le commandement indique le jugement, la date à laquelle le logement doit être libéré, le juge à saisir pour demander des délais, et reproduit les règles de la loi sur ces délais (art. R411-1 et R412-1).
Le commissaire de justice transmet aussitôt le commandement au préfet, qui informe la CCAPEX et l’ancien locataire de ses droits au relogement. Sans cette transmission, le délai avant l’expulsion ne court pas (art. L412-5).
Depuis la fin du bail, l’ancien locataire n’est plus locataire : il occupe le logement sans droit, et la loi l’appelle l’occupant. Il vous doit l’indemnité d’occupation fixée par le juge, à la place du loyer, jusqu’à son départ (Service-Public).
Les délais avant l’expulsion
L’expulsion d’un logement habité ne peut avoir lieu que deux mois au moins après le commandement (art. L412-1). D’autres délais peuvent s’y ajouter.
| Délai | Durée | Qui le décide | Texte |
|---|---|---|---|
| Après le commandement | 2 mois | La loi ; le juge peut le supprimer si l’ancien locataire est de mauvaise foi | CPCE, art. L412-1 |
| Conséquences d’une exceptionnelle dureté | Jusqu’à 3 mois de plus | Le juge | CPCE, art. L412-2 |
| Relogement impossible dans des conditions normales | De 1 mois à 1 an | Le juge, sauf mauvaise foi de l’ancien locataire | CPCE, art. L412-3 et L412-4 |
| Trêve hivernale | Du 1er novembre au 31 mars | La loi | CPCE, art. L412-6 |
Pour fixer un délai de relogement, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’ancien locataire, de votre situation et de la sienne : âge, santé, famille, ressources, démarches de relogement (art. L412-4). Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce délai va d’un mois à un an ; il allait avant de trois mois à trois ans.
La trêve hivernale
Sauf si l’ancien locataire est relogé dans des conditions suffisantes, qui respectent l’unité et les besoins de la famille.
La trêve hivernale suspend l’expulsion elle-même, pas la procédure. Le juge peut ordonner l’expulsion pendant l’hiver : elle devient possible dès la fin de la trêve (Service-Public).
La trêve protège l’ancien locataire. Elle ne protège pas une personne entrée dans le domicile d’autrui par des manœuvres, des menaces, des voies de fait ou la contrainte (art. L412-6).
Exemple
Pascal attend la fin de la trêve
Pascal loue un deux-pièces vide. Son locataire ne paie plus, et le juge constate la résiliation du bail le 7 septembre 2027.
20 septembre 2027
Commandement de quitter les lieux
Le commissaire de justice signifie le jugement et le commandement, puis le transmet au préfet.
20 novembre 2027
Fin des deux mois
L’ancien locataire n’est pas parti. Mais la trêve hivernale a commencé le 1er novembre : l’expulsion attend.
1er avril 2028
Après la trêve
Le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion, et demander le concours de la force publique si l’ancien locataire refuse de partir.
Le concours de la force publique
Si l’ancien locataire refuse de partir ou n’ouvre pas, le commissaire de justice dresse un procès-verbal et demande au préfet l’aide de la police ou de la gendarmerie : le concours de la force publique. Le préfet a deux mois pour répondre ; son silence vaut refus (art. R153-1).
S’il refuse, vous avez droit à une indemnisation.
Vous la demandez au préfet par lettre recommandée, avec vos justificatifs : les loyers et charges perdus, les frais du commissaire de justice. Sans réponse ou sans accord sur le montant, vous avez deux mois pour saisir le tribunal administratif (Service-Public). Un refus pendant la trêve n’est indemnisé que pour la période qui suit la trêve (Service-Public).
Les meubles laissés sur place
Le jour de l’expulsion, les meubles sont remis là où l’ancien locataire le demande, à ses frais. Sinon, le commissaire de justice les laisse sur place ou les dépose dans un lieu approprié, et en fait l’inventaire. L’ancien locataire a deux mois pour les reprendre (art. L433-1 et R433-2).
Passé ce délai, les biens qui ont une valeur sont vendus aux enchères ; le produit va à l’ancien locataire, après les frais et votre créance. Les autres sont réputés abandonnés (art. L433-2). Le commissaire de justice garde les papiers personnels deux ans (art. R433-1).
Ce que vous ne pouvez pas faire
Même avec un jugement, vous ne pouvez ni entrer dans le logement, ni changer la serrure, ni sortir les meubles (Service-Public). Seul le commissaire de justice procède à l’expulsion, avec le concours de l’État quand il le faut.
Forcer quelqu’un à quitter le logement qu’il habite sans le concours de l’État, par des menaces, des voies de fait ou des contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000,00 € d’amende (code pénal, art. 226-4-2). Un jugement d’expulsion ne vous en protège pas.
L’ancien locataire qui reste plus de deux mois après le commandement, en violation d’une décision définitive, encourt une amende de 7 500,00 € (code pénal, art. 315-2). L’amende n’est pas encourue pendant la trêve hivernale ou les délais accordés par le juge.
Textes
- Code des procédures civiles d’exécution, article L411-1 : conditions de l’expulsion.
- Code des procédures civiles d’exécution, article R411-1 : contenu du commandement de libérer les locaux.
- Code des procédures civiles d’exécution, article R412-1 : mentions du commandement pour un lieu habité.
- Code des procédures civiles d’exécution, article L153-1 : concours de la force publique.
- Code des procédures civiles d’exécution, article R153-1 : réquisition de la force publique.
- Code des procédures civiles d’exécution, article L433-1 : meubles laissés après l’expulsion.
- Code pénal, article 226-4-2 : expulsion sans le concours de l’État.
- Code pénal, article 315-2 : maintien dans les lieux après le commandement.
- Code des procédures civiles d’exécution, article L412-6 : trêve hivernale.
- Code des procédures civiles d’exécution, articles L412-1 à L412-8 : le délai de deux mois, les délais du juge, la trêve hivernale.
- Service-Public : loyers impayés et expulsion du locataire.
- Service-Public : la trêve hivernale.
Le commandement de payer et la clause résolutoire
Mettre fin au bail pour loyers impayés : la clause résolutoire, le commandement de payer et ses six semaines, puis le juge qui constate la résiliation.
Les impôts
Déclarer les loyers d’une location vide ou meublée, les prélèvements sociaux, les impôts locaux, la plus-value à la revente, l’IFI et les avantages fiscaux.