Le commandement de payer et la clause résolutoire

La mise en demeure est restée sans réponse et les loyers impayés s’accumulent. Pour mettre fin au bail, la loi impose deux étapes : un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, puis un juge qui constate que le bail a pris fin. Vous ne reprenez jamais le logement vous-même.

Les premières démarches, de la relance à la mise en demeure, sont dans le loyer en retard.

La clause résolutoireCopier le lien de la section

La clause résolutoire met fin au bail de plein droit, sans que le juge apprécie la faute du locataire : il constate seulement que le délai est passé. La règle vaut en location vide comme en meublé (art. 25-3). Elle ne vaut pas pour le bail mobilité (art. 25-12) : ce qui s’applique en bail mobilité.

La loi du 27 juillet 2023 a rendu cette clause obligatoire et ramené son délai de deux mois à six semaines, à partir du 29 juillet 2023. Pour un bail en cours à cette date, la Cour de cassation juge que le délai écrit dans la clause continue de s’appliquer (avis du 13 juin 2024). La Cour n’a pas tranché le cas d’un bail signé avant et reconduit ou renouvelé depuis. Relisez donc votre bail : c’est sa clause qui fixe votre délai.

Un bail ancien sans clause résolutoire peut aussi prendre fin, par une autre voie : vous demandez au juge de prononcer la résiliation, et il apprécie si la faute du locataire est assez grave (notice d’information du bail).

Le bail peut aussi prévoir une clause résolutoire pour défaut d’assurance, qui joue un mois après un commandement resté sans effet (art. 7 g) : que faire si l’attestation d’assurance n’arrive pas.

Le commandement de payerCopier le lien de la section

Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice : vous choisissez le commissaire, vous lui transmettez le bail et le décompte, il signifie l’acte au locataire, c’est-à-dire qu’il le lui délivre officiellement. Une lettre de votre main ne le remplace pas.

Le commandement doit contenir, sous peine de nullité (loi de 1989, art. 24) :

1. le délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer ;
2. le montant mensuel du loyer et des charges ;
3. le décompte de la dette ;
4. l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, il s’expose à une procédure de résiliation du bail et d’expulsion ;
5. la possibilité de demander une aide au fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département, avec son adresse ;
6. la possibilité de demander à tout moment au juge un délai de grâce (code civil, art. 1343-5).

Transmettez au commissaire un décompte exact, mois par mois, sans pénalité de retard ni frais de relance : le bail ne peut pas les mettre à la charge du locataire (art. 4 i et p). Ce sont deux des clauses interdites.

Si le locataire a un garant, le commandement est aussi signifié au garant dans les quinze jours. Sans cette signification, le garant ne doit ni les pénalités ni les intérêts de retard (art. 24). Les trois informations dues au garant sont dans vos obligations envers le garant.

Les six semainesCopier le lien de la section

Pendant ce délai, le locataire peut payer tout ce qu’il doit, demander l’aide du FSL, saisir la commission de surendettement ou demander des délais au juge. S’il paie tout, ou si le FSL ou la commission de surendettement décide de prendre en charge ce qu’il doit avant la fin du délai, le bail continue (notice d’information du bail).

Quand le propriétaire est une personne ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Il le fait quand le loyer n’est plus payé depuis deux mois sans interruption, ou quand la somme due atteint deux mois de loyer hors charges.

Un organisme fait alors un diagnostic social et financier du locataire. Vous n’avez rien à envoyer vous-même (art. 24).

Une société autre qu’une SCI familiale doit, elle, saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d’assigner le locataire (art. 24).

Devant le jugeCopier le lien de la section

Passé le délai, la clause ne suffit pas à vous rendre le logement. Vous faites assigner le locataire, par le commissaire de justice, devant le juge des contentieux de la protection. Vous demandez au juge de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion, de condamner le locataire à payer les sommes dues et de fixer une indemnité d’occupation jusqu’à son départ (Service-Public).

L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité (art. 24). Ce délai sert au diagnostic social et financier, transmis au juge avant l’audience. Pour une somme due de 5 000,00 € ou moins, Service-Public indique qu’une tentative de conciliation doit précéder la demande : la tentative amiable avant le juge.

Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué : le bail continue. Au premier impayé, elle reprend son plein effet. Une procédure de surendettement en cours modifie aussi ces délais (art. 24).

Si le juge constate la résiliation, le locataire occupe le logement sans droit et paie une indemnité d’occupation à la place du loyer. La suite, du commandement de quitter les lieux à la trêve hivernale, est dans l’expulsion du locataire.

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