Donner congé au locataire
Vendre, reprendre le logement ou un motif légitime et sérieux : quand le locataire doit recevoir le congé, sous quelle forme, et qui la loi protège.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Camille loue son T2 de Nantes à Léa depuis le 1er octobre 2025. Si elle voulait le vendre libre, elle ne pourrait pas mettre fin au bail quand elle le souhaite. Le propriétaire ne donne congé que pour la fin du bail, pour l’un des trois motifs que la loi admet. Le locataire doit le recevoir à temps.
Les trois motifs
Le motif est la vente du logement, sa reprise, ou un motif légitime et sérieux. La lettre l’indique, sinon le congé est nul.
La règle est la même en location meublée (loi de 1989, art. 25-8). Si le locataire conteste le congé, le juge vérifie la réalité du motif. Un congé pour vendre ou reprendre donné frauduleusement est puni d’une amende jusqu’à 6 000,00 € pour une personne physique, et le locataire peut demander réparation (art. 15 V).
Vendre
Le congé pour vendre indique le prix et les conditions de la vente. En location vide, il vaut offre de vente : votre locataire peut acheter le logement pendant les deux premiers mois du préavis. S’il accepte, il a deux mois pour signer la vente, quatre s’il emprunte, et le bail continue jusque-là (art. 15 II). En meublé, la loi ne prévoit pas cette offre.
Reprendre le logement
Vous pouvez reprendre le logement pour vous ou pour un proche : conjoint, partenaire de Pacs, concubin depuis au moins un an, ascendants et descendants, les vôtres ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin. Vous justifiez du caractère réel et sérieux de votre décision.
Un motif légitime et sérieux
Le troisième motif, le motif légitime et sérieux, vise surtout un manquement du locataire à ses obligations, par exemple des retards de paiement répétés ou un défaut d’entretien du logement.
Le délai
Le délai court du jour de la réception, en location vide comme en meublé (art. 25-8).
Un congé reçu plus tôt reste valable. La fin du bail, c’est le terme de la période en cours.
Un bail vide dure trois ans, six quand le propriétaire est une personne morale autre qu’une SCI familiale. Un bail meublé dure un an ; celui d’un étudiant peut durer neuf mois, et prend alors fin à son terme, sans congé (art. 25-7). Sans congé, le bail repart pour la même durée : c’est la reconduction tacite.
Pour un logement vide acheté déjà loué, la loi retarde le congé (art. 15 I). Si le bail en cours finit moins de trois ans après l’achat, le congé pour vendre attend la fin de la première reconduction. Un congé pour reprendre prend effet au plus tôt deux ans après l’achat.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Reçu au plus tard | 6 mois avant la fin du bail | 3 mois avant la fin du bail |
| Offre de vente au locataire | Oui | Non |
| Notice d’information jointe (vente, reprise) | Oui | Non |
| Texte | Loi de 1989, art. 15 | Loi de 1989, art. 25-8 |
Exemple
Si Camille voulait vendre le T2 de Nantes
Le bail de Léa a pris effet le 1er octobre 2025 pour trois ans. Sa première période finit le 30 septembre 2028.
30 mars 2028
Dernier jour pour que Léa reçoive le congé
Six mois avant la fin du bail. Camille l’enverrait dès le début de l’année, pour garder de la marge si Léa tardait à retirer le recommandé.
Les deux premiers mois du préavis
Léa pourrait acheter le logement
Au prix et aux conditions que la lettre indique.
30 septembre 2028
Fin du bail
Léa quitterait le logement, sauf si elle avait accepté l’offre et que la vente était en cours.
En meublé, Thomas loue à Hugo un studio à Rennes, avec un bail du 1er septembre 2026 au 31 août 2027. Si Thomas voulait reprendre le studio à cette date, Hugo devrait recevoir le congé au plus tard le 31 mai 2027.
Un congé reçu trop tard ne met pas fin au bail : il est reconduit. Le bail de Léa repartirait pour trois ans, jusqu’au 30 septembre 2031 (loi de 1989, art. 10). En meublé, il repart pour un an (art. 25-7).
La forme du congé et la notice
Le congé se donne par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou en main propre contre récépissé ou émargement (art. 15 et 25-8). Un e-mail ou une lettre simple ne suffit pas.
Le préavis court du jour où le locataire reçoit la lettre. Un recommandé qu’il ne retire pas ne fait pas courir le délai. L’acte du commissaire de justice compte dès sa remise ou son dépôt : quand la date est proche, il évite de dépendre du locataire.
| Motif | La lettre contient |
|---|---|
| Vente | Le prix et les conditions de la vente, la description du logement et de ses annexes, et les cinq premiers alinéas de l’article 15 II recopiés |
| Reprise | Le nom et l’adresse de la personne qui s’installe, son lien avec vous, et ce qui justifie votre décision |
| Motif légitime et sérieux | Le motif invoqué |
En location vide, un congé pour vendre ou reprendre est accompagné d’une notice d’information sur vos obligations et les recours du locataire (art. 15 I). Son contenu est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017. Elle n’est pas demandée pour un motif légitime et sérieux, ni en meublé.
Pendant le préavis
Quand le congé vient de vous, votre locataire paie le loyer et les charges seulement pour le temps où il occupe le logement (art. 15 I et 25-8). Il peut partir avant la fin du préavis : le loyer s’arrête quand il rend les clés. À la fin du préavis, il n’a plus aucun droit d’occuper le logement.
Les locataires protégés
Vous ne pouvez donner congé à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes qu’en lui proposant un autre logement, adapté à ses besoins et à ses moyens (art. 15 III et 25-8 II). La règle protège aussi le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant avec lui, si les ressources du foyer sont modestes. En location vide, la même protection couvre le bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale (art. 15 IV).
Le logement proposé se trouve près de l’ancien. Dans une ville divisée en arrondissements, il est dans le même arrondissement, un arrondissement ou une commune limitrophe. Ailleurs, il est dans la même commune ou une commune limitrophe, à 5 km au plus (loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, art. 13 bis ; Service-Public).
L’âge se compte à la fin du bail, les ressources à la date du congé. Le plafond est celui des logements sociaux financés en PLUS (prêt locatif à usage social) : en 2026, pour une personne seule, 26 920,00 € par an à Paris et en Île-de-France, 23 403,00 € ailleurs. La protection d’un locataire âgé ne joue pas si vous avez vous-même plus de 65 ans à la fin du bail, ou des ressources sous ce plafond.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 : congé en location vide.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 : congé en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 10 : durée du bail en location vide.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7 : durée du bail en location meublée.
- Arrêté du 13 décembre 2017 : la notice d’information jointe au congé du propriétaire.
- Service-Public : Congé donné par le propriétaire : le préavis, les formalités et le relogement d’un locataire protégé.
- Plafonds de ressources des logements sociaux au 1er janvier 2026, ministère de l’Économie et Action Logement : le plafond des ressources modestes.
- Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, article 13 bis : les limites géographiques du relogement d’un locataire protégé.
Le congé du locataire
Le locataire peut partir à tout moment : sous quelle forme il donne congé, son préavis d’un ou trois mois, quand il commence et finit, et le loyer jusque-là.
Reconduction et renouvellement du bail
Ce qui se passe quand le bail arrive à son terme sans congé, et comment proposer un loyer plus élevé au renouvellement quand il est sous-évalué.