L’état des lieux de sortie
Quand faire l’état des lieux de sortie, comment le comparer à celui d’entrée, et que faire si le locataire est absent ou conteste.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Hugo rend les clés du studio de Thomas le 30 juin 2027. Ce jour-là, ils refont ensemble le tour du logement, l’état des lieux d’entrée sous les yeux. Ce qui a changé depuis l’entrée décide de ce que Thomas peut retenir sur le dépôt de garantie, et du délai pour le rendre.
Quand le faire
Comme à l’entrée, il est établi contradictoirement et à l’amiable, par vous et le locataire ou par une personne que vous mandatez.
Fixez le rendez-vous avec le locataire avant la fin du bail, pour le jour où il rend les clés. Prévoyez-le de jour et dans le logement vidé : les défauts se voient mieux.
Le délai pour rendre le dépôt part du jour de la remise des clés. Le jour de l’état des lieux de sortie n’y change rien (voir rendre le dépôt de garantie).
Comparer avec l’entrée
L’état des lieux de sortie reprend la forme de celui d’entrée, pour que les deux se comparent : un seul document à deux colonnes, ou deux documents présentés de la même façon (décret 2016-382, art. 3). Il contient les mêmes informations qu’à l’entrée, et en plus (art. 2) :
- la nouvelle adresse du locataire ;
- la date de l’état des lieux d’entrée ;
- ce qui a changé dans chaque pièce depuis l’entrée.
Reprenez chaque ligne de l’état des lieux d’entrée, pièce par pièce. Pour chaque élément, notez s’il est comme à l’entrée ou ce qui a changé, et où. Photographiez ce qui a changé sous le même angle qu’à l’entrée. Relevez l’index de chaque compteur et comptez les clés rendues.
En meublé, l’inventaire et état détaillé du mobilier se refait aussi, meuble par meuble (loi de 1989, art. 25-5).
L’état des lieux décrit ce qui a changé, sans dire si c’est de l’usure normale ou une dégradation. Cela se décide ensuite : voir la vétusté et les retenues.
Exemple
Thomas et Hugo comparent le studio
À l’entrée, le 1er septembre 2026, le plan de travail était noté « bon état, sans trace » et les rideaux « neufs ». Le 30 juin 2027, Thomas et Hugo notent une brûlure ronde sur le plan de travail, près des plaques, et des rideaux décolorés côté fenêtre. Les deux clés remises à l’entrée sont rendues. Hugo écrit sa nouvelle adresse sur l’état des lieux, puis ils signent tous les deux.
La nouvelle adresse et les clés
En rendant les clés, le locataire vous donne l’adresse de son nouveau domicile (loi de 1989, art. 22). Elle sert à lui rendre le dépôt. Si le dépôt est rendu en retard parce qu’il ne l’a pas donnée, la majoration n’est pas due (voir si le dépôt est rendu en retard).
Notez la date de remise des clés, point de départ du délai pour rendre le dépôt. Une clé non rendue est une perte dont le locataire répond (loi de 1989, art. 7 c). Son remplacement se justifie par un devis ou une facture.
Si le locataire est absent ou refuse
Si l’état des lieux ne peut pas se faire à l’amiable, l’une ou l’autre partie fait appel à un commissaire de justice. Il convoque les deux parties au moins 7 jours avant, par lettre recommandée avec avis de réception. Ses frais, au tarif réglementé, sont partagés par moitié entre vous et le locataire (loi de 1989, art. 3-2). Le tarif est dans qui peut faire l’état des lieux, et à quel prix.
Son constat s’impose aux deux parties, même à celle qui n’est pas venue (Service-Public).
Une clause du bail qui fait payer au locataire l’état des lieux de sortie n’a aucun effet (loi de 1989, art. 4 k). Seule reste à sa charge la moitié des frais du commissaire de justice, quand l’état des lieux n’a pas pu se faire à l’amiable. Un locataire parti sans rendre les clés relève d’une autre procédure, devant le juge (loi de 1989, art. 14-1).
Sans état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant rendu le logement en bon état (Service-Public). C’est alors à vous de prouver une dégradation, sans le document qui la constate : une retenue devient très difficile à justifier.
En cas de désaccord
Chaque partie peut écrire ses observations ou ses réserves sur l’état des lieux avant de le signer (décret 2016-382, art. 2). Si le locataire refuse de signer, l’état des lieux n’est pas établi à l’amiable : faites appel à un commissaire de justice.
Un désaccord sur l’état des lieux peut aller devant la commission départementale de conciliation, gratuite (loi de 1989, art. 20). Comment la saisir : voir la commission départementale de conciliation. Quand le désaccord porte sur une retenue, les étapes avant le juge sont dans si le locataire conteste une retenue.
Ce qui suit
Le délai pour rendre le dépôt dépend de cette comparaison : un mois après la remise des clés quand l’état des lieux de sortie ne relève aucune différence avec celui d’entrée, deux mois sinon (loi de 1989, art. 22). Le détail est dans rendre le dépôt de garantie.
Ce que vous pouvez retenir, et comment le justifier, est dans la vétusté et les retenues.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 : état des lieux.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 : dépôt de garantie.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 c : dégradations pendant la location.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-5 : inventaire et état détaillé du mobilier.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 : clauses interdites dans le bail.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20 : commission départementale de conciliation.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, articles 2 et 3 : contenu et forme de l’état des lieux de sortie.
- Service-Public : État des lieux de sortie pour un bail d’habitation : le constat du commissaire de justice et l’absence d’état des lieux.
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