Reconduction et renouvellement du bail

La première période du bail de Léa finit le 30 septembre 2028. Camille n’a rien à faire pour que la location continue : sans congé, le bail repart pour trois ans, aux mêmes conditions. Si elle estime le loyer trop bas, elle peut proposer un nouveau loyer au renouvellement, à condition qu’il soit manifestement sous-évalué.

Mettre fin au bail à son terme passe par un congé : voir donner congé au locataire.

La reconduction taciteCopier le lien de la section

La reconduction tacite se fait toute seule : rien à envoyer, rien à signer. Le bail continue aux mêmes conditions (contrat type, bloc III). Le loyer reste celui du bail, révisé chaque année s’il contient une clause de révision. Le dépôt de garantie ne change pas.

Le calendrier qui retire du logement décent les logements les plus énergivores vaut aussi pour un bail reconduit : un logement classé G n’est plus décent en métropole depuis le 1er janvier 2025 (notice d’information de l’arrêté du 9 octobre 2026). Les étapes suivantes sont dans le DPE et les logements énergivores.

Proposer un nouveau loyer au renouvellementCopier le lien de la section

Le renouvellement est la poursuite du bail sur une proposition du propriétaire, pour une durée au moins égale à la durée légale (art. 10). Son loyer suit l’article 17-2.

Votre proposition se fait dans les formes d’un congé : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement (art. 15). Elle contient :

• le texte entier du I de l’article 17-2, recopié, sous peine de nullité ;
• le nouveau loyer ;
• la liste des loyers du voisinage qui servent de références : trois au moins, six dans les communes d’une agglomération de plus d’un million d’habitants listées par décret.

Une proposition de nouveau loyer exclut un congé pour la même échéance. Le loyer d’un logement classé F ou G ne peut pas être réévalué (art. 17-2 II).

Si le locataire n’accepte pasCopier le lien de la section

Sans accord ou sans réponse quatre mois avant le terme, vous ou le locataire saisissez la commission départementale de conciliation. Sans accord devant elle, le juge doit être saisi avant le terme du bail. Sinon, le bail est reconduit à l’ancien loyer, révisé le cas échéant. Comment la saisir : voir la commission départementale de conciliation.

1. 30 mars 2028

   Dernier jour pour que Léa reçoive la proposition

   Six mois avant la fin de la première période.

2. 30 mai 2028

   Sans accord, la commission départementale est saisie

   Quatre mois avant le terme, si Léa refuse ou ne répond pas.

3. Avant le 30 septembre 2028

   Sans accord, le juge est saisi

   Sinon, le bail repart pour trois ans à l’ancien loyer.

Une hausse étaléeCopier le lien de la section

La hausse acceptée ou fixée par le juge ne s’applique pas d’un coup (art. 17-2) :

La révision annuelle avec l’IRL s’applique ensuite à chaque palier.

En zone tendueCopier le lien de la section

Dans une zone tendue, un décret plafonne en plus la hausse au renouvellement. Elle ne peut pas dépasser le plus élevé de deux montants (décret du 27 juillet 2017, art. 5) :

• la moitié de l’écart entre le loyer du voisinage et le loyer actuel ;
• après des travaux d’amélioration d’un coût au moins égal à une année de loyer, une hausse du loyer annuel égale à 15 % de ce coût.

Le décret est reconduit chaque année ; sa version actuelle vaut pour les baux renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

Là où le loyer est encadréCopier le lien de la section

Dans les villes qui appliquent l’encadrement des loyers, le renouvellement suit une règle propre (loi n° 2018-1021, art. 140 VI). Vous pouvez demander une réévaluation seulement si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, et le nouveau loyer ne peut pas le dépasser. Le délai reste de six mois. Le locataire, lui, peut demander une baisse si son loyer dépasse le loyer de référence majoré, au moins cinq mois avant le terme. Voir l’encadrement des loyers.

En meubléCopier le lien de la section

Un bail meublé d’un an est reconduit pour un an. Pour en changer les conditions à son terme, vous prévenez le locataire au moins trois mois avant ; s’il accepte, le bail est renouvelé pour un an (loi de 1989, art. 25-8).

Pour une hausse du loyer sous-évalué, l’article 17-2 s’applique aussi au meublé (art. 25-9) : proposition reçue six mois avant le terme, références du voisinage, commission puis juge. Jusqu’à 10 %, la hausse s’applique dès le bail renouvelé ; au-dessus, par tiers, un tiers par année. Pour un bail qui finit le 31 août 2027, la proposition doit arriver au plus tard le 28 février 2027.

Le bail étudiant de neuf mois prend fin à son terme, sans congé ni reconduction (art. 25-7). Le bail mobilité ne se renouvelle pas non plus : un nouveau bail signé ensuite pour le même logement est un bail meublé ordinaire (art. 25-14).

TextesCopier le lien de la section