La vétusté et les retenues
Usure normale ou dégradation : ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie, la grille de vétusté et les justificatifs à fournir.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
À la sortie de Hugo, l’état des lieux du studio de Thomas relève deux changements : un plan de travail brûlé et des rideaux décolorés par le soleil. Thomas peut retenir sur le dépôt de garantie le prix du premier, pas celui du second. La différence tient en un mot : la vétusté.
Usure normale ou dégradation
Le locataire prend en charge l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives. Celles dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à une force majeure ne sont pas à sa charge.
La liste des réparations locatives est dans réparations : qui paie quoi.
La vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement » du logement (décret 2016-382, art. 4). Une peinture qui ternit avec les années, une moquette usée sur les passages : c’est la vie normale du logement.
Ce qui ne relève pas de l’usure normale est une dégradation. Le locataire répond des dégradations et des pertes survenues pendant la location dans les pièces dont il a seul l’usage.
Il en est déchargé s’il prouve une force majeure, une faute de votre part ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas fait entrer (loi de 1989, art. 7 c). Il rend le logement tel qu’il l’a reçu selon l’état des lieux d’entrée, sauf ce que la vétusté ou la force majeure a abîmé (code civil, art. 1730).
| Constaté à la sortie | Ce que c’est | Retenue possible |
|---|---|---|
| Peinture ternie après plusieurs années | Vétusté | Non |
| Mur abîmé par un meuble | Dégradation | Oui |
| Plan de travail brûlé | Dégradation | Oui |
| Logement rendu sale | Entretien courant non fait | Oui, le nettoyage |
L’âge de l’élément compte. Une même tache ne pèse pas pareil sur une peinture refaite l’an dernier et sur une peinture de dix ans.
La grille de vétusté
Elle est choisie parmi les grilles d’un accord collectif de location, national ou local, même si le logement n’est pas concerné par cet accord.
La grille de vétusté donne, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et un abattement par année d’usage. Plus l’élément est âgé, plus la part laissée au locataire est faible. Appliquée au devis, elle donne la somme que vous pouvez retenir.
Sans grille dans le bail, la loi ne fixe pas de barème. Vous partez des deux états des lieux et de l’âge de l’élément. En cas de litige, le juge apprécie.
Justifier une retenue
Chaque retenue se justifie (voir ce que vous pouvez retenir). Pour une dégradation, réunissez trois pièces :
- la ligne de l’état des lieux d’entrée, qui montre l’élément intact ;
- la ligne de l’état des lieux de sortie, qui décrit le dommage ;
- un devis ou une facture pour réparer ce dommage.
Les photos des deux états des lieux appuient la comparaison. Le devis porte sur la seule réparation du dommage que l’état des lieux relève. Une retenue forfaitaire, sans devis ni facture, n’est pas justifiée.
Un bail ne peut pas non plus prévoir d’amende ou de pénalité à la charge du locataire : une telle clause n’a aucun effet (loi de 1989, art. 4 i).
Sans faire les travaux
Vous pouvez déduire les sommes que vous pourriez devoir payer à la place du locataire, si elles sont dûment justifiées (loi de 1989, art. 22). Un devis suffit à justifier la somme (Service-Public) : la loi n’exige pas que les travaux soient faits avant le décompte. Elle ne dit pas non plus si vous devez les faire ensuite.
Au-delà du dépôt
Si les réparations coûtent plus que le dépôt de garantie, vous retenez le dépôt en entier et réclamez le reste au locataire à part : à l’amiable d’abord, puis devant le juge. Les étapes sont dans régler un désaccord avec son locataire.
Exemple
Thomas fait le décompte de Hugo
Le devis pour remplacer le plan de travail est de 180,00 € : c’est une dégradation, Thomas le retient. Les rideaux, eux, ont pâli au soleil en dix mois : c’est de l’usure, Thomas ne retient rien pour eux. Le bail de Hugo ne prévoit pas de grille de vétusté. Le décompte et sa date limite sont dans le dépôt de garantie.
En meublé
Les règles sont les mêmes qu’en location vide (loi de 1989, art. 25-3). L’inventaire et état détaillé du mobilier fait à la sortie se compare à celui de l’entrée, meuble par meuble (art. 25-5).
Un meuble qui manque est une perte, un meuble cassé une dégradation : le locataire en répond (art. 7 c). Un meuble usé par un usage normal relève de la vétusté et reste à votre charge (code civil, art. 1730). Le remplacement se justifie comme une réparation, par un devis ou une facture.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 d : réparations locatives.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 c : dégradations pendant la location.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 : dépôt de garantie.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4 : vétusté et grille de vétusté.
- Code civil, article 1730 : restitution selon l’état des lieux.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 : clauses interdites dans le bail.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-5 : inventaire et état détaillé du mobilier.
- Service-Public : Dépôt de garantie dans un bail d’habitation : les retenues et leurs justificatifs.