Réparations : qui paie quoi
Ce qui revient au locataire, ce qui reste à votre charge, l’entretien de la chaudière et que faire quand le locataire signale un problème.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Le robinet de la cuisine de Léa fuit. Qui appelle le plombier, et qui paie la facture ? La loi partage les réparations en deux : l’entretien courant et les petites réparations reviennent au locataire, toutes les autres au propriétaire. Une liste fixée par décret tranche la plupart des cas.
Ce que paie le locataire
Cela vaut pour le logement et les équipements mentionnés au bail, avec les réparations locatives fixées par décret.
Les réparations locatives sont l’entretien courant et les menues réparations, remplacements compris, qui découlent de l’usage normal du logement (décret n° 87-712, art. 1). L’annexe du décret en donne une liste, partie par partie. C’est une liste d’exemples : une petite réparation absente de la liste peut rester à la charge du locataire.
Le locataire répond aussi des dégradations survenues pendant la location dans les pièces dont il a seul l’usage. Il en est déchargé s’il prouve une force majeure, une faute de votre part ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas fait entrer (loi de 1989, art. 7 c).
| Partie du logement | À la charge du locataire (décret n° 87-712, annexe) | À votre charge |
|---|---|---|
| Murs, plafonds, sols | Propreté, menus raccords de peinture, rebouchage des trous, quelques lames de parquet | Un revêtement usé par le temps |
| Portes, fenêtres, serrures | Graissage, poignées et petites pièces, vitres détériorées, clés perdues | Une menuiserie hors d’usage par l’âge |
| Plomberie | Dégorgement des canalisations, joints de robinets et de chasse d’eau, calcaire, flexible de douche | Une canalisation ou un chauffe-eau usé par l’âge |
| Chauffage | Petites pièces de la chaudière, nettoyage des radiateurs, ramonage | Une chaudière en fin de vie |
| Électricité | Interrupteurs, prises, fusibles, ampoules | Une installation qui tombe en panne sans faute du locataire |
| Appareils mentionnés au bail | Entretien courant et menues réparations | Un appareil hors d’usage par l’âge |
| Jardin privatif | Entretien des allées et pelouses, taille et élagage | Ce qui dépasse l’entretien courant |
Le bail ne peut pas aller plus loin. Une clause qui rend le locataire automatiquement responsable des dégradations, ou qui lui fait rembourser des réparations estimées par vous seul, n’a aucun effet (loi de 1989, art. 4 f et q).
Ce qui reste à votre charge
Le logement doit rester en état de servir à l’usage prévu par le bail. Les réparations nécessaires à son maintien en état et à son entretien normal sont pour vous.
Ce sont les réparations qui dépassent l’entretien courant : un équipement usé par le temps à remplacer, une installation qui tombe en panne sans faute du locataire. Le logement doit aussi rester décent pendant toute la location (loi de 1989, art. 6) : le guide du logement décent détaille ce que cela exige.
Ces réparations sont à votre charge en location vide comme en meublé (loi de 1989, art. 25-3).
Quand le locataire ne paie pas
Même une réparation de la liste n’est pas à la charge du locataire quand elle a l’une de ces causes (loi de 1989, art. 7 d) :
- la vétusté, l’usure normale due au temps ;
- une malfaçon, un travail mal fait lors d’une pose ou d’une réparation ;
- un vice de construction, un défaut du bâtiment ou de l’équipement lui-même ;
- un cas fortuit ou une force majeure, un événement imprévisible que personne ne pouvait empêcher (code civil, art. 1218).
C’est la cause qui décide. Le diagnostic du professionnel qui intervient la fait connaître.
Exemple
Le robinet de la cuisine de Léa
Le plombier change le joint du robinet. Le remplacement des joints de robinets figure dans l’annexe du décret : la facture est pour Léa.
S’il constate que le robinet lui-même, posé il y a vingt ans, est usé par l’âge, son remplacement relève de la vétusté. Il est pour Camille.
À la fin du bail, une réparation locative non faite peut se retenir sur le dépôt de garantie, la vétusté jamais. Le guide vétusté et retenues explique comment justifier une retenue.
L’entretien de la chaudière
Une chaudière au gaz, au fioul ou au bois d’une puissance de 4 à 400 kW s’entretient chaque année (code de l’environnement, art. R224-41-4).
Pour une chaudière individuelle, l’entretien se fait à l’initiative de celui qui habite le logement, sauf clause contraire du bail (art. R224-41-5). C’est donc le locataire qui choisit le professionnel et paie sa visite (Service-Public). Le ramonage des conduits est aussi à sa charge (décret n° 87-712, annexe). Vous pouvez lui demander l’attestation que le professionnel lui remet.
Une chaudière collective est entretenue à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires. Son entretien courant fait partie des charges récupérables (décret n° 87-713, annexe). Remplacer une chaudière en fin de vie reste à votre charge.
Quand le locataire signale un problème
La loi ne fixe pas de délai pour faire une réparation qui vous revient.
Demandez au locataire ce qui se passe, depuis quand, et une photo.
Envoyez un professionnel. Pour entrer dans le logement, il vous faut l’accord du locataire : le guide entrer dans le logement loué précise comment.
Décidez qui paie avec le diagnostic : une réparation locative, ou l’une des causes qui la laissent à votre charge. Dites-le au locataire par écrit avant l’intervention quand c’est possible.
Une fuite qui abîme le logement ou celui du voisin met en jeu les assurances : le guide dégât des eaux dit qui déclare à quel assureur.
Les travaux que vous décidez vous-même, une rénovation par exemple, suivent d’autres règles, expliquées dans faire des travaux dans un logement loué.
En cas de désaccord sur une réparation, vous ou le locataire pouvez saisir la commission départementale de conciliation, gratuite (loi de 1989, art. 20).
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 c : entretien par le bailleur.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 : logement décent.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 c : dégradations pendant la location.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 d : réparations locatives.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987, article 1 : réparations locatives.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe : liste des réparations locatives.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe : liste des charges récupérables.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 : clauses interdites dans le bail.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20 : commission départementale de conciliation.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 : champ de la location meublée.
- Code civil, article 1218 : force majeure.
- Code de l’environnement, article R224-41-4 : entretien annuel des chaudières.
- Code de l’environnement, article R224-41-5 : responsable de l’entretien de la chaudière.
La régularisation des charges
Une fois par an, comparer les provisions aux charges réelles : le décompte, les justificatifs, les délais et le cas du locataire parti.
Faire des travaux dans un logement loué
Les travaux que le locataire doit laisser faire, comment le prévenir, ce qui change s’ils durent, et les travaux que le locataire peut faire lui-même.