Les clauses interdites
Pénalités de retard, prélèvement imposé, interdiction des animaux : les clauses sans effet dans un bail, et ce que vous pouvez écrire.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
En préparant le bail de Léa, Camille a pensé y ajouter quelques règles : des pénalités en cas de retard, pas d’animaux, le loyer par prélèvement. Aucune de ces clauses ne se serait appliquée. La loi de 1989 liste les clauses qu’un bail d’habitation ne peut pas contenir : écrites quand même, elles n’ont aucun effet.
Une clause réputée non écrite
Elle reste dans le texte, mais ne produit aucun effet. Le reste du bail s’applique.
Réputée non écrite veut dire que la clause compte comme si elle n’avait jamais été écrite. Le locataire n’a pas à la contester ni à saisir un juge pour s’en libérer, et vous ne pouvez pas l’invoquer.
La liste de l’article 4 vaut en location vide, en meublé et en bail mobilité (loi de 1989, art. 25-3 et 25-12). Une seule clause de la liste ne concerne que la location vide : celle sur la durée de la reconduction.
Les clauses sans effet, par thème
L’article 4 range ses clauses par lettres, de a à t. Les voici regroupées par sujet.
| Sujet | Une clause qui… | Art. 4 |
|---|---|---|
| Paiement | impose le prélèvement automatique, ou la signature d’avance de traites ou de billets à ordre | c |
| autorise le propriétaire à prélever le loyer sur le salaire du locataire | d | |
| fait payer des frais de relance ou d’envoi de la quittance, ou des frais de procédure en plus de ceux que le juge met à la charge du locataire | p | |
| demande à l’entrée d’autres sommes que le dépôt de garantie et les honoraires d’agence autorisés | o | |
| impose de louer des équipements en plus du logement | t | |
| Pénalités | prévoit des amendes ou des pénalités pour un manquement au bail ou au règlement de l’immeuble | i |
| met fin au bail de plein droit pour un autre motif que ceux que la loi admet | g | |
| permet de mettre fin au bail par une simple ordonnance de référé, sans appel possible | s | |
| Réparations et responsabilité | rend le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées | q |
| engage par avance le locataire à rembourser des réparations estimées par le seul propriétaire | f | |
| rend les locataires collectivement responsables d’une dégradation d’un élément commun | e | |
| interdit au locataire de mettre en cause la responsabilité du propriétaire, ou exonère celui-ci de toute responsabilité | m | |
| interdit toute indemnité au locataire pour des travaux de plus de vingt et un jours | r | |
| fait payer au locataire l’état des lieux de sortie quand il n’est pas fait par un commissaire de justice | k | |
| Assurance | oblige le locataire à s’assurer auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire | b |
| Vie dans le logement | impose des visites pour vendre ou relouer les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables | a |
| interdit au locataire d’héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui | n | |
| interdit une activité politique, syndicale, associative ou religieuse | j | |
| Durée et prestations | prévoit une reconduction tacite plus courte que la durée légale (location vide) | l |
| autorise le propriétaire à réduire ou supprimer une prestation du bail sans contrepartie | h |
La notice d’information jointe au bail le précise : une pénalité de retard de paiement du loyer est une clause interdite. Les frais d’une quittance sont aussi exclus par l’article 21 : vous la remettez gratuitement.
Les animaux
L’interdiction des animaux relève d’une autre loi, celle du 9 juillet 1970. Une clause qui interdit un animal familier est réputée non écrite, sauf pour un meublé de tourisme (loi du 9 juillet 1970, art. 10).
Le locataire peut donc garder son chat ou son chien, à condition qu’il ne dégrade pas l’immeuble et ne trouble pas les voisins. Le bail peut en revanche interdire un chien de première catégorie, dit d’attaque.
Ce que vous pouvez écrire
L’article 4 n’interdit pas tout. Ces règles restent à votre disposition :
- La clause résolutoire, qui met fin au bail de plein droit pour un loyer, des charges ou un dépôt de garantie non payés. Le contrat type en vigueur depuis le 1er octobre 2026 l’écrit déjà. Elle peut aussi viser l’absence d’assurance du locataire ou des troubles de voisinage constatés par un jugement définitif (art. 4 g).
- La clause de révision du loyer, sans laquelle le loyer ne change pas en cours de bail : voir la révision annuelle.
- La clause de solidarité entre colocataires, interdite seulement en bail mobilité (art. 25-13) : voir la colocation.
- L’assurance pour le compte du locataire, que la loi permet même sans clause : sans attestation un mois après votre mise en demeure, vous pouvez assurer le logement à sa place et lui refacturer la prime. Cette mise en demeure vous fait renoncer à la clause résolutoire pour défaut d’assurance (art. 7 g).
- Les visites pour vendre ou relouer, dans la limite de deux heures par jour ouvrable (art. 4 a).
Le locataire peut aussi choisir de payer par prélèvement automatique : le bail ne peut pas l’y obliger (art. 4 c).
Si votre bail en contient une
Vous n’avez pas à refaire le bail : la clause ne s’applique pas, le reste du bail continue. Le locataire peut l’ignorer, et un juge l’écartera si vous l’invoquez.
Une somme encaissée en application d’une clause interdite, comme des frais de quittance ou une pénalité de retard, n’était pas due.
Pour un nouveau bail, partez du contrat type et vérifiez contre le tableau chaque clause que vous y ajoutez. Ce que le contrat type contient est détaillé dans ce que contient le bail.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 21 : quittance et reçu.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g : assurance du locataire.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 : clauses interdites dans le bail.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 : champ de la location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-12 : définition du bail mobilité.
- Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10 : animaux familiers dans le logement.
- Service-Public : clauses interdites dans un bail d’habitation.
- Arrêté du 9 octobre 2026, annexe, § 1.1 : la notice d’information et les pénalités de retard.