Les locations hors loi de 1989
Résidence secondaire, logement de fonction, travailleur saisonnier, meublé de tourisme : quand la loi de 1989 ne s’applique pas, et ce que prévoit alors le code civil.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
La loi de 1989 ne protège qu’un logement : celui où le locataire a sa résidence principale. Une résidence secondaire, un logement de fonction ou un meublé de tourisme suivent d’autres règles, surtout celles du code civil, plus libres. Ce qui décide est l’usage réel du logement par le locataire.
Ce que couvre la loi de 1989
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, par le locataire, son conjoint ou une personne à sa charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.
Ces règles sont d’ordre public : un bail ne peut pas les écarter. Un bail intitulé « résidence secondaire » n’y change rien si le locataire y vit en réalité huit mois par an : la loi de 1989 s’applique, avec sa durée, son dépôt de garantie plafonné et ses règles de congé (art. 2).
La même règle vaut en meublé : les articles de la loi propres aux meublés ne s’appliquent qu’au logement qui est la résidence principale du locataire (art. 25-3).
Les locations exclues
| Location | Ce qui s’applique | Texte |
|---|---|---|
| Résidence secondaire du locataire | Le code civil | Loi de 1989, art. 2 |
| Meublé de tourisme, location saisonnière | Le code du tourisme et le code civil | Code du tourisme, art. L324-1-1 et L324-2 |
| Logement de fonction, logement loué pour un emploi | Le code civil, et quelques articles de la loi de 1989 | Loi de 1989, art. 2 et 25-3 |
| Logement d’un travailleur saisonnier | Le code civil, et quelques articles de la loi de 1989 | Loi de 1989, art. 2 et 25-3 |
| Logement-foyer (foyer de jeunes travailleurs, résidence sociale) | Le code de la construction et de l’habitation, et la règle du logement décent | Loi de 1989, art. 2 |
Un logement de fonction est un logement attribué ou loué parce que la personne logée exerce une fonction ou occupe un emploi : un gardien d’immeuble, un employé logé par son employeur.
Pour un logement de fonction ou loué à un travailleur saisonnier, la loi de 1989 garde quatre règles en location vide : le dossier de diagnostics, le logement décent, la mise en conformité devant la commission de conciliation ou le juge, et l’action des associations (art. 2). En meublé, les articles de la loi propres aux meublés ne s’appliquent pas du tout à ces logements (art. 25-3).
Le meublé de tourisme a ses propres démarches : voir louer à l’année ou en courte durée.
Ce que prévoit le code civil
Hors loi de 1989, le bail suit les articles 1709 et suivants du code civil, sur le louage des choses. Ils laissent au contrat la durée, le loyer et le dépôt de garantie.
| Sujet | Loi de 1989 | Code civil |
|---|---|---|
| Écrit | Obligatoire, selon le contrat type | Écrit ou verbal (art. 1714) |
| Durée | 3 ans en vide, 1 an en meublé au moins | Libre, fixée par le contrat |
| Fin du bail écrit | Reconduit sans congé | Prend fin au terme, sans congé (art. 1737) |
| Congé | Délais et motifs fixés par la loi | Délais de l’usage des lieux, si le bail n’est pas écrit (art. 1736) |
| Dépôt de garantie | 1 mois en vide, 2 mois en meublé au plus | Fixé par le contrat |
| Loyer et révision | Encadrés | Fixés par le contrat |
| Logement décent | Obligatoire | Obligatoire seulement pour l’habitation principale du locataire (art. 1719) |
Le propriétaire reste tenu de délivrer le logement, de l’entretenir pour l’usage prévu et d’en assurer la jouissance paisible au locataire (code civil, art. 1719). Le locataire use du logement raisonnablement et paie le loyer aux termes convenus (art. 1728).
Si le locataire reste dans les lieux après le terme d’un bail écrit, sans que vous vous y opposiez, un nouveau bail commence, aux mêmes conditions. Il se termine par un congé donné selon l’usage des lieux (code civil, art. 1738 et 1759). Un meublé dont le loyer est fixé par mois est réputé loué au mois (art. 1758).
Exemple
Rémi loue son studio de Biarritz pour les week-ends
Rémi loue un studio meublé à Biarritz à Agnès, qui habite et travaille à Bordeaux et y vient les week-ends et l’été. Le studio est la résidence secondaire d’Agnès. Ils signent un bail écrit d’un an, du 1er janvier au 31 décembre 2027, qui fixe le loyer, sa révision et le dépôt de garantie.
Le 31 décembre 2027, le bail prend fin sans congé. Si Agnès quittait Bordeaux et s’installait à l’année dans le studio, il deviendrait sa résidence principale : le bail suivant devrait suivre la loi de 1989.
Écrivez dans le bail pourquoi le logement n’est pas la résidence principale du locataire, et où il habite. En cas de désaccord, c’est l’usage réel du logement que le juge regarde.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 : champ d’application de la loi de 1989.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 : champ de la location meublée.
- Code civil, article 1714 : bail écrit ou verbal.
- Code civil, article 1719 : obligations du bailleur.
- Code civil, article 1728 : obligations du locataire.
- Code civil, article 1736 : congé d’un bail sans écrit.
- Code civil, article 1737 : fin d’un bail écrit.
- Code civil, article 1738 : reconduction d’un bail écrit.
- Code civil, article 1758 : durée d’un bail meublé selon le loyer.
- Code civil, article 1759 : maintien du locataire après le terme.
- Code du tourisme, article L324-1-1 : déclaration et limites du meublé de tourisme.
Louer à l’année ou en courte durée
Ce qui change quand vous louez en meublé de tourisme plutôt qu’avec un bail : la déclaration, la limite de 120 jours, le changement d’usage, la copropriété et l’impôt.
Vendre un logement occupé
Vendre un logement loué sans donner congé : le bail continue avec l’acheteur, le dépôt de garantie le suit, et le locataire n’a pas de priorité pour acheter.