Louer à l’année ou en courte durée
Ce qui change quand vous louez en meublé de tourisme plutôt qu’avec un bail : la déclaration, la limite de 120 jours, le changement d’usage, la copropriété et l’impôt.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Louer à la nuit ou à la semaine sur une plateforme, c’est louer un meublé de tourisme. La loi de 1989 ne s’applique pas : le voyageur n’y a pas sa résidence principale. Les règles viennent du code du tourisme, du code de la construction et de votre commune. Elles dépendent d’abord du logement : votre résidence principale ou un autre logement.
Ce qu’est un meublé de tourisme
Un meublé de tourisme est un logement meublé loué à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile. Le séjour se loue à la journée, à la semaine ou au mois, et le voyageur a le logement pour lui seul (code du tourisme, art. L324-1-1).
Le contrat de location saisonnière est écrit, avec le prix et une description des lieux (code du tourisme, art. L324-2). Les règles de la loi de 1989 ne s’y appliquent pas : ni sa durée minimale, ni son plafond de dépôt de garantie, ni ses règles de congé.
Bail ou meublé de tourisme, côte à côte
| Bail meublé à l’année | Meublé de tourisme | |
|---|---|---|
| Qui loue | Un locataire, pour sa résidence principale | Des voyageurs de passage |
| Texte | Loi de 1989 | Code du tourisme, code civil |
| Durée | 1 an, 9 mois pour un étudiant | À la journée, à la semaine ou au mois |
| Démarche avant de louer | Le permis de louer, dans certaines rues | Une déclaration avec un numéro, partout |
| Si c’est votre résidence principale | Vous la quittez pour la louer | 120 jours par an au plus |
| Un autre logement | Aucune autorisation d’usage | Une autorisation de changement d’usage, là où la commune l’exige |
| Impôts | Bénéfices industriels et commerciaux, abattement de 50 % | Bénéfices industriels et commerciaux, abattement de 30 % s’il n’est pas classé |
Entre les deux, le bail mobilité loue un meublé d’un à dix mois à un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mission. C’est un bail de la loi de 1989, sans ces démarches.
Déclarer le logement
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration se fait sur un téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration.
La déclaration dit si le logement est votre résidence principale, avec un justificatif : un avis d’impôt sur le revenu établi à cette adresse. Le numéro figure dans chaque annonce (code du tourisme, art. L324-2). Louer sans déclaration expose à une amende administrative jusqu’à 10 000,00 €, et une fausse déclaration jusqu’à 20 000,00 € (art. L324-1-1).
Votre résidence principale : 120 jours par an
Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an (loi de 1989, art. 2). Pendant vos absences, vous pouvez la louer sans autorisation de changement d’usage (CCH, art. L631-7-1 A) : la déclaration suffit (code du tourisme, art. L324-1-1).
La commune peut abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours, par une délibération motivée. Seule une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure permet de le dépasser.
La commune peut vous demander le nombre de jours loués, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Le dépassement expose à une amende civile jusqu’à 15 000,00 € (art. L324-1-1). La plateforme retire l’annonce quand elle sait que votre résidence principale a été louée par son intermédiaire au-delà du plafond de l’année (art. L324-2-1).
Un autre logement : le changement d’usage
Louer en meublé de tourisme un logement d’habitation est un changement d’usage (CCH, art. L631-7). Votre résidence principale n’a pas besoin d’autorisation. Pour un autre logement, une autorisation du maire peut être exigée : dans les communes où les logements manquent, listées par décret, et dans les autres communes qui l’ont décidé (CCH, art. L631-7 et L631-9). Demandez à votre mairie ce qui s’applique chez vous.
L’autorisation peut être temporaire, pour moins de cinq ans, ou demander une compensation : transformer en logement un autre local (CCH, art. L631-7-1 et L631-7-1 A). Pour la demander, en métropole, le DPE du logement doit être classé de A à E, puis de A à D à partir du 1er janvier 2034 (CCH, art. L631-10).
Louer sans l’autorisation de changement d’usage exigée expose à une amende civile jusqu’à 100 000,00 € par logement, et le juge peut ordonner son retour à l’habitation (CCH, art. L651-2).
En copropriété
Lisez votre règlement de copropriété avant de déclarer le logement. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 disent s’ils autorisent ou interdisent les meublés de tourisme (loi de 1965, art. 8-1-1).
Quand le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui n’y sont pas destinés, l’assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix. L’interdiction ne vise pas les lots qui sont la résidence principale de leur propriétaire (loi de 1965, art. 26). Une fois le logement déclaré, vous en informez le syndic (art. 9-2).
L’impôt
Les recettes d’un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux, comme celles d’un meublé à l’année. Le régime forfaitaire, le micro-BIC, n’a pas les mêmes chiffres : en 2026, un meublé de tourisme non classé y reste jusqu’à 15 000,00 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Un meublé de tourisme classé suit les chiffres du meublé à l’année : 83 600,00 € et 50 % (CGI, art. 50-0). Le détail est dans les loyers d’un meublé.
La cotisation foncière des entreprises est expliquée dans la CFE du loueur en meublé. Au-delà de 23 000,00 € de recettes par an, un loueur de meublés de tourisme relève des cotisations sociales des indépendants, même non professionnel : voir LMNP ou LMP.
Passer d’un bail à la courte durée
Un logement déjà loué avec un bail ne peut pas passer en courte durée avant le départ du locataire. Vous ne pouvez lui donner congé que pour la fin du bail, et pour l’un des trois motifs de la loi (loi de 1989, art. 15 et 25-8). Ces motifs sont la vente, la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche que la loi désigne, et le motif légitime et sérieux. Louer aux voyageurs n’en fait pas partie : voir les trois motifs.
Votre locataire, lui, ne peut pas louer le logement aux voyageurs sans votre accord écrit (la sous-location en courte durée).
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 : congé en location vide.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 : congé en location meublée.
- Code du tourisme, article L324-1-1 : déclaration et limites du meublé de tourisme.
- Code du tourisme, article L324-2 : contrat et annonce de location saisonnière.
- Code du tourisme, article L324-2-1 : obligations des plateformes de location courte durée.
- Code de la construction et de l’habitation, article L631-7 : changement d’usage des locaux d’habitation.
- Code de la construction et de l’habitation, article L631-7-1 A : autorisation temporaire pour un meublé de tourisme.
- Code de la construction et de l’habitation, article L631-9 : changement d’usage dans les autres communes.
- Code de la construction et de l’habitation, article L631-10 : dPE exigé pour un meublé de tourisme.
- Code de la construction et de l’habitation, article L651-2 : sanction du changement d’usage sans autorisation.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 8-1-1 : meublés de tourisme dans le règlement de copropriété.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-2 : information du syndic sur un meublé de tourisme.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 : décisions de copropriété à la double majorité.
- Code général des impôts, article 50-0 : régime micro-BIC.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 : champ d’application de la loi de 1989.
- Service-Public : Location meublée de tourisme : la déclaration et les seuils du micro-BIC pour 2026.
Louer à un proche
Louer à un enfant, un parent ou un ami : le bail est le même qu’avec un inconnu, et un loyer très bas a des effets sur l’impôt, l’aide au logement et la succession.
Les locations hors loi de 1989
Résidence secondaire, logement de fonction, travailleur saisonnier, meublé de tourisme : quand la loi de 1989 ne s’applique pas, et ce que prévoit alors le code civil.