Vendre un logement occupé
Vendre un logement loué sans donner congé : le bail continue avec l’acheteur, le dépôt de garantie le suit, et le locataire n’a pas de priorité pour acheter.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Vous voulez vendre un logement que vous louez, sans attendre le départ du locataire. Vous le pouvez à tout moment : la vente ne met pas fin au bail. L’acheteur devient le propriétaire du logement et le bailleur de votre locataire, qui reste aux mêmes conditions.
Pour le vendre libre, vous donnez un congé pour vendre, pour la fin du bail : voir donner congé au locataire.
Le bail continue avec l’acheteur
L’acheteur ne peut pas faire partir le locataire : il ne peut lui donner congé que pour la fin du bail, comme vous.
Votre locataire n’a pas à donner son accord à la vente, ni à signer un nouveau bail. Son loyer, la durée du bail, sa date de fin et son dépôt de garantie ne changent pas. La règle est la même en location vide et en meublé.
L’acheteur reprend votre place : il encaisse les loyers et répond des obligations du propriétaire. Après la vente, il écrit au locataire pour lui donner son nom et son adresse, et ceux de son agence s’il en a une (loi de 1989, art. 3).
Prévenez votre locataire de la vente, et dites-lui à partir de quel mois il paie le loyer à l’acheteur. Remettez à l’acheteur le bail, ses annexes et l’état des lieux d’entrée : il en aura besoin au départ du locataire.
Le locataire n’a pas de priorité pour acheter
Quand vous vendez le logement occupé, votre locataire n’a aucun droit de l’acheter avant un autre. Vous choisissez l’acheteur et fixez le prix avec lui. Rien ne vous empêche de proposer d’abord la vente à votre locataire.
Ce droit d’acheter en premier, le droit de préemption, ne naît que d’un congé pour vendre en location vide : le congé vaut alors offre de vente au locataire (loi de 1989, art. 15 II).
Deux exceptions visent la vente qui suit la division d’un immeuble en lots et la vente d’un immeuble entier (loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975). Pour la première vente d’un logement après la division de l’immeuble en lots, chaque locataire reçoit d’abord une offre au prix de la vente, valable deux mois (art. 10). Pour la vente en une fois d’un immeuble de plus de cinq logements, l’offre vaut quatre mois, sauf si l’acheteur s’engage à prolonger les baux pour six ans (art. 10-1). Sans cette offre, la vente est nulle. Aucune des deux ne s’applique à une vente entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré.
Les visites
Les acheteurs voudront voir le logement. Le bail peut prévoir des visites en vue de la vente, au plus deux heures par jour ouvrable et jamais un jour férié (loi de 1989, art. 4 a). Sans clause, convenez des visites avec le locataire : voir les visites pour vendre ou relouer.
Le dépôt de garantie
Ce que l’acte de vente prévoit entre vous et l’acheteur ne change rien pour le locataire.
Vous avez reçu le dépôt à la signature du bail, mais c’est l’acheteur qui devra le rendre au départ du locataire. Reversez-lui son montant le jour de la vente, et écrivez-le dans l’acte. Les délais de restitution sont dans le dépôt de garantie.
Le prix et l’impôt
Un acheteur qui veut habiter le logement doit attendre la fin du bail, et la loi limite son congé dans les premières années. En location vide, si le bail finit moins de trois ans après l’achat, son congé pour vendre attend la fin de la première reconduction. Son congé pour reprendre le logement prend effet au plus tôt deux ans après l’achat (loi de 1989, art. 15 I). Ces dates comptent dans la négociation du prix.
Exemple
Si Camille vendait le T2 de Nantes avec Léa dedans
Supposons que Camille vende le logement le 1er mars 2027, sans donner congé. Léa reste, avec le même loyer et la même fin de bail, le 30 septembre 2028. L’acheteur lui écrit son nom et son adresse, et c’est à lui qu’elle paie le loyer.
Le bail finit moins de trois ans après l’achat. L’acheteur ne pourrait donner congé pour vendre qu’à la fin de la première reconduction, le 30 septembre 2031. Pour habiter le logement, un congé pour reprise donné pour le 30 septembre 2028 ne prendrait effet que le 1er mars 2029, deux ans après l’achat.
Le gain que vous faites sur la vente peut être imposé : c’est la plus-value immobilière, expliquée dans la plus-value à la revente.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 : dépôt de garantie.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 : congé en location vide.
- Code civil, article 1743 : vente du bien loué.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 : bail écrit.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 : clauses interdites dans le bail.
- Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10 : droit de préemption du locataire après division.
- Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10-1 : offre au locataire lors d’une vente en bloc.
- Notaires de France : Les différents droits de préemption du locataire : le congé pour vendre et la vente après division.
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