Louer une chambre chez soi
Louer une chambre de votre résidence principale : le bail meublé de la loi de 1989, la chambre elle-même, et l’exonération d’impôt jusqu’au plafond de loyer de 2026.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Vous habitez votre logement et une chambre y reste libre. Vous pouvez la louer, meublée, à quelqu’un qui en fera sa résidence principale : le bail suit alors la loi de 1989, comme pour un meublé entier. Côté impôts, les loyers de 2026 sont exonérés si le loyer reste raisonnable, ce que l’administration apprécie avec un plafond indicatif au mètre carré.
Le bail : un meublé de la loi de 1989
Pour la loi, ce qui compte est la situation de votre locataire.
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure (art. 2).
Un étudiant qui y vit pendant l’année universitaire, ou un salarié qui s’installe dans votre ville, y a sa résidence principale dès qu’il y vit au moins huit mois par an. Son bail est alors un bail meublé, avec les règles de tout meublé :
| Chambre louée meublée | |
|---|---|
| Bail | Écrit, selon le contrat type |
| Durée | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges au plus |
| Préavis du locataire | 1 mois |
| Votre congé | 3 mois avant la fin du bail, pour reprendre, vendre ou un motif légitime et sérieux |
| Texte | Loi de 1989, art. 3, 25-6, 25-7 et 25-8 |
Le bail mobilité, d’un à dix mois, convient aussi à un stagiaire ou à un étudiant de passage : voir qui peut signer un bail mobilité.
Si la personne n’y habite pas à titre principal, quelques nuits par semaine par exemple, la loi de 1989 ne s’applique pas : voir les locations hors loi de 1989.
La chambre elle-même
Avec ce que vous partagez, la chambre doit permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement, comme tout meublé (loi de 1989, art. 25-4). La liste du mobilier est dans la liste du mobilier d’un meublé.
Selon Service-Public, une chambre chez l’habitant fait au moins 9 m², avec une fenêtre et un chauffage. Quand la chambre n’a ni coin cuisine ni salle d’eau à elle, le bail précise en annexe les équipements de votre logement que le locataire partage avec vous (Service-Public). Nommez-les : la cuisine, la salle de bains, la machine à laver.
Les charges se paient par provisions ou par un forfait de charges, écrit dans le bail (loi de 1989, art. 25-10). Le forfait est le plus simple quand l’eau, l’électricité et le chauffage sont ceux de tout le logement.
Si vous êtes vous-même locataire de votre logement, louer une chambre est une sous-location : il vous faut l’accord écrit de votre propriétaire (la sous-location).
Les loyers sont exonérés, sous un plafond
L’exonération tient à deux conditions : la chambre est la résidence principale du locataire, et le loyer reste fixé dans des limites raisonnables. Elle vaut pour les locations jusqu’au 31 décembre 2026.
La loi ne fixe pas de plafond. L’administration en publie un chaque année : un loyer en dessous est toujours regardé comme raisonnable. Pour 2026, il est de 215,00 € par an et par mètre carré de surface habitable en Île-de-France, et de 159,00 € dans les autres régions, charges non comprises (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 160).
La chambre doit faire partie de votre logement. Des pièces qui forment un logement indépendant, avec par exemple leur propre entrée ou leur propre cuisine, n’en font pas partie (§ 120) : leurs loyers suivent les règles d’un meublé ordinaire.
Exemple
Yves loue une chambre à Tours
Yves, retraité, habite une maison à Tours. Il loue à Chloé, étudiante, une chambre meublée de 12 m², avec un bail de neuf mois à partir du 1er septembre 2026.
Hors Île-de-France, le plafond de 2026 est de 159,00 € par mètre carré et par an : 12 × 159,00 € = 1 908,00 € par an, soit 159,00 € par mois hors charges.
Yves demande 150,00 € de loyer et 40,00 € de forfait de charges par mois. Son loyer est sous le plafond : il n’a pas d’impôt à payer sur ces loyers de 2026.
Au-dessus du plafond, l’exonération n’est plus assurée : l’administration peut juger le loyer déraisonnable. Si elle le fait, ou si le locataire n’y a pas sa résidence principale, tous les loyers se déclarent comme ceux de tout meublé (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 90 et 160). Ce sont alors des bénéfices industriels et commerciaux : voir les loyers d’un meublé.
La location ne vous fait pas payer la cotisation foncière des entreprises tant que la chambre est la résidence principale du locataire et que le loyer reste raisonnable (CGI, art. 1459) : voir la CFE du loueur en meublé.
L’exonération s’arrête aux locations du 31 décembre 2026 (CGI, art. 35 bis). Pour les loyers de 2027, elle dépend de la loi de finances pour 2027, pas encore votée.
Une chambre louée à la nuit
Louer une chambre à des voyageurs, à la nuit ou à la semaine, n’est pas une location à un locataire : c’est une chambre d’hôtes. La loi de 1989 ne s’applique pas. Les recettes sont exonérées tant qu’elles ne dépassent pas 760,00 € par an, jusqu’au 31 décembre 2026 (CGI, art. 35 bis). Au-delà, elles se déclarent dans les bénéfices industriels et commerciaux. Les règles des locations de courte durée sont dans louer à l’année ou en courte durée.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 : bail écrit.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6 : dépôt de garantie en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7 : durée du bail en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 : congé en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 : champ d’application de la loi de 1989.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 : champ de la location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-4 : définition du logement meublé.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-10 : charges en location meublée.
- Code général des impôts, article 35 bis : location d’une partie de sa résidence principale.
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 90 à 160 : les conditions de l’exonération et les plafonds de loyer de 2026.
- Service-Public : Je pars de chez mes parents, chambre meublée chez l’habitant : la surface, la fenêtre, le chauffage et les équipements partagés.
Louer son ancienne résidence principale
Vous déménagez et gardez votre logement pour le louer : le prêt, la copropriété, l’assurance, le bail, les impôts et la plus-value à la revente.
Louer à un proche
Louer à un enfant, un parent ou un ami : le bail est le même qu’avec un inconnu, et un loyer très bas a des effets sur l’impôt, l’aide au logement et la succession.