Un décès pendant la location
Au décès du locataire, le bail passe à un proche, continue avec les héritiers ou prend fin, selon la location. Au décès du propriétaire, il continue avec les héritiers.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Votre locataire est décédé, ou vous héritez d’un logement déjà loué. Au décès du propriétaire, le bail continue avec ses héritiers. Au décès du locataire, tout dépend de la location : en vide, le bail passe à un proche qui vivait avec lui ou prend fin ; en meublé, il continue avec ses héritiers.
Le décès du locataire, en location vide
Le bail continue aux mêmes conditions : même loyer, même date de fin. Il n’y a pas de nouveau bail à signer.
Ce transfert du bail profite seulement aux proches que la loi énumère :
| Qui | Condition |
|---|---|
| Le conjoint | Aucune |
| Le partenaire de Pacs | Aucune |
| Les enfants et petits-enfants | Vivre avec le locataire depuis au moins un an au jour du décès |
| Les parents et grands-parents, le concubin notoire, les personnes à charge | Vivre avec le locataire depuis au moins un an au jour du décès |
Un conjoint qui était déjà locataire avec lui garde le bail seul, sauf s’il y renonce (code civil, art. 1751). C’est aussi le cas d’un partenaire de Pacs cotitulaire : voir le couple locataire. Si plusieurs proches demandent le bail, le juge décide selon les intérêts de chacun (art. 14).
Exemple
Bernard, locataire d’Odile
Odile loue un T3 vide à Angers à Bernard, qui vit seul. Bernard meurt le 12 janvier 2027. Sa fille Sylvie s’était installée chez lui en 2024 pour l’aider : elle vit dans le logement depuis plus d’un an, le bail passe à Sylvie. Elle paie désormais le loyer, et Odile lui adresse ses courriers.
Si Sylvie n’était arrivée qu’en juin 2026, personne ne pourrait reprendre le bail : il aurait pris fin le 12 janvier 2027.
Quand le bail prend fin
Sans proche qui le reprend, le bail prend fin le jour du décès. Les meubles et les affaires du locataire appartiennent alors à ses héritiers (code civil, art. 724) : ne videz pas le logement vous-même. Écrivez aux héritiers, ou au notaire qui règle la succession, pour convenir d’une date d’état des lieux de sortie et de remise des clés. La loi ne fixe pas de délai pour vider le logement.
Les loyers dus au jour du décès se réclament à la succession : les héritiers qui l’acceptent les paient, chacun pour sa part (code civil, art. 785 et 873). Le dépôt de garantie se rend aux héritiers ou au notaire, dans les délais habituels après la remise des clés (loi de 1989, art. 22 ; code civil, art. 724).
Si personne ne réclame la succession, ou si tous les héritiers y renoncent, elle est vacante (code civil, art. 809). Vous pouvez alors, comme créancier, demander au juge d’en confier la gestion à l’administration des domaines, qui la règle (art. 809-1).
En location meublée
En meublé, le bail ne prend pas fin à la mort du locataire : il continue avec ses héritiers (code civil, art. 1742). La liste des proches qui reprennent le bail ne s’y applique pas : l’article 14 ne fait pas partie des articles que la loi étend aux meublés (loi de 1989, art. 25-3).
Les héritiers peuvent y mettre fin à tout moment, avec un préavis d’un mois (loi de 1989, art. 25-8). Le loyer reste dû jusqu’à la fin du préavis. Un conjoint qui était locataire avec le défunt garde le bail seul (code civil, art. 1751).
La même règle vaut pour un bail mobilité : il continue avec les héritiers jusqu’à son terme, et ils peuvent y mettre fin avec un préavis d’un mois (loi de 1989, art. 25-15).
Le décès du propriétaire
Le locataire garde son bail, son loyer et sa date de fin.
Si vous héritez d’un logement loué, vous devenez le bailleur. Écrivez au locataire pour lui donner votre nom et votre adresse (loi de 1989, art. 3), et dire à qui payer le loyer désormais. C’est aussi vous qui rendrez le dépôt de garantie à son départ, même si c’est le défunt qui l’a reçu (art. 22).
À plusieurs héritiers, vous êtes propriétaires ensemble, en indivision. Les décisions sur le bail suivent alors des règles de majorité : voir louer un logement en indivision.
Pour mettre fin au bail, vous suivez les règles de tout propriétaire : un congé pour la fin du bail, pour vendre, reprendre le logement ou un motif légitime et sérieux. En location vide et en indivision, la reprise peut profiter à n’importe quel héritier, pour lui ou pour un proche (loi de 1989, art. 13) : voir louer un logement en indivision. Les délais sont dans donner congé au locataire.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 : dépôt de garantie.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 : congé en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 : congé en location vide.
- Code civil, article 815-3 : gestion d’un bien en indivision.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 14 : abandon du domicile ou décès du locataire.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 : champ de la location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 13 : reprise par une SCI familiale ou un indivisaire.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 : bail écrit.
- Code civil, article 1742 : décès du bailleur ou du locataire.
- Code civil, article 1751 : bail du logement des époux.
- Code civil, article 724 : saisine des héritiers.
- Code civil, article 785 : dettes de l’héritier qui accepte la succession.
- Code civil, article 873 : dettes de la succession entre héritiers.
- Code civil, article 809 : succession vacante.
- Code civil, article 809-1 : curatelle de la succession vacante.
Le locataire se marie, se pacse ou se sépare
Mariés, pacsés ou en concubinage : qui est locataire, à qui écrire, qui doit le loyer quand l’un des deux part, et qui garde le logement après une séparation.
La sous-location
Le locataire ne peut sous-louer, même quelques nuits, qu’avec votre accord écrit, à un loyer au mètre carré qui ne dépasse pas le sien.