Louer à un proche
Louer à un enfant, un parent ou un ami : le bail est le même qu’avec un inconnu, et un loyer très bas a des effets sur l’impôt, l’aide au logement et la succession.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Votre fille cherche un studio, votre père veut se rapprocher : vous pouvez leur louer votre logement. Pour la loi, un proche est un locataire comme un autre, avec le même bail et les mêmes droits. Ce qui change, c’est le loyer : un loyer très bas, ou pas de loyer du tout, a des effets sur vos impôts, sur l’aide au logement et, plus tard, sur la succession.
Le même bail qu’avec un inconnu
La loi de 1989 s’applique à tout logement loué comme résidence principale du locataire, quel que soit le lien entre vous. Ses règles sont d’ordre public : un accord de famille ne peut pas les écarter (loi de 1989, art. 2).
Chaque partie peut exiger de l’autre, à tout moment, un bail écrit.
Le bail écrit protège les deux côtés. Il fixe le loyer et la durée, et prouve que vous louez, face à l’administration fiscale comme face à vos autres héritiers. La durée, le dépôt de garantie, l’état des lieux et le congé suivent les règles de tout bail. Une location déjà commencée sans écrit se régularise : voir louer sans bail écrit.
Le jour où vous voudrez reprendre le logement, le congé obéit aux mêmes délais et aux mêmes motifs qu’avec un autre locataire (donner congé au locataire).
Le loyer
Le loyer se fixe librement, dans les limites de la zone tendue, de l’encadrement des loyers et du DPE (fixer le loyer). Un loyer plus bas que le marché n’est pas interdit.
Mais l’impôt regarde ce loyer. En location vide, l’administration peut ajouter à vos loyers déclarés l’avantage que vous faites au locataire. Elle le peut quand le loyer est nettement inférieur à la valeur locative normale, sans raison indépendante de votre volonté. Elle compare votre logement aux logements semblables loués autour. Les juges l’ont surtout admis pour des baux consentis à un membre de la famille (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10, § 430).
Un loyer écrit au bail mais que vous ne réclamez pas reste aussi un revenu : l’administration peut le traiter comme une somme que vous avez donnée au locataire (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10, § 70).
Exemple
Catherine loue un deux-pièces à son fils
Catherine possède un deux-pièces vide qu’elle louait 520,00 € hors charges, le loyer des logements semblables du quartier. Son fils Paul, salarié, s’y installe en septembre 2027 avec un bail de trois ans.
Elle lui demande 300,00 €, soit 220,00 € de moins par mois. Si l’écart est jugé anormal, l’administration peut ajouter ces 220,00 € par mois aux loyers que Catherine déclare : 2 640,00 € par an de revenus fonciers qu’elle n’a pas encaissés.
Prêter le logement sans loyer
Sans aucun loyer, il n’y a pas de location. C’est un prêt à usage, que le code civil appelle commodat : vous prêtez le logement, et la personne logée le rend au terme convenu ou après s’en être servi (code civil, art. 1875 et 1888). La loi de 1989 ne s’applique pas.
Un logement prêté ne vous rapporte rien d’imposable : la loi n’impose pas le logement dont le propriétaire se réserve la jouissance (CGI, art. 15). En contrepartie, ses charges ne se déduisent pas de vos autres loyers.
L’aide au logement
Le locataire n’y a pas droit quand lui-même, son conjoint, l’un de ses parents, grands-parents, enfants ou petits-enfants est propriétaire du logement, même en partie, au-delà d’un seuil réglementaire.
Paul, locataire de sa mère, ne peut pas recevoir l’aide au logement pour le deux-pièces. Un frère, une sœur, un neveu ou un ami n’est pas concerné par cette règle.
Un loyer bas et la succession
À votre décès, ce que vous avez donné de votre vivant à un héritier, directement ou indirectement, compte dans sa part : c’est le rapport à la succession (code civil, art. 843). Un frère ou une sœur du locataire peut soutenir que l’écart de loyer était une donation.
La Cour de cassation ne retient cet avantage que si l’intention de donner est prouvée par celui qui l’invoque (1re chambre civile, 18 janvier 2012, n° 10-27.325). Un logement prêté sans loyer n’est pas un avantage à rapporter (1re chambre civile, 11 octobre 2017, n° 16-21.419). Une donation faite expressément hors part successorale, elle, n’est pas rapportée (code civil, art. 843).
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 : bail écrit.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 : champ d’application de la loi de 1989.
- Code général des impôts, article 15 : logement dont le propriétaire se réserve la jouissance.
- Code civil, article 1875 : prêt à usage.
- Code civil, article 1888 : reprise de la chose prêtée.
- Code de la construction et de l’habitation, article L822-3 : aide au logement et propriété familiale.
- Code civil, article 843 : rapport des donations à la succession.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10, § 70 et 430 : les loyers abandonnés et le loyer anormalement bas.
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 18 janvier 2012, n° 10-27.325 : l’avantage d’un logement occupé sans contrepartie n’est rapportable qu’avec une intention libérale.
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 11 octobre 2017, n° 16-21.419 : le prêt à usage n’est pas un avantage rapportable.
Louer une chambre chez soi
Louer une chambre de votre résidence principale : le bail meublé de la loi de 1989, la chambre elle-même, et l’exonération d’impôt jusqu’au plafond de loyer de 2026.
Louer à l’année ou en courte durée
Ce qui change quand vous louez en meublé de tourisme plutôt qu’avec un bail : la déclaration, la limite de 120 jours, le changement d’usage, la copropriété et l’impôt.