Louer un logement en indivision
Quand un logement appartient à plusieurs personnes : la majorité des deux tiers pour signer le bail, l’unanimité pour vendre, le mandat, le partage des loyers et leur déclaration.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Nadia et Karim ont hérité d’une maison à Tours, qu’ils louent meublée à trois étudiants. Ni l’un ni l’autre n’en possède une pièce : chacun a une part de toute la maison. Quand un logement appartient ainsi à plusieurs personnes, certaines décisions se prennent aux deux tiers, d’autres à l’unanimité, et chacun déclare sa part des loyers.
Ce qu’est l’indivision
L’indivision est la situation de plusieurs personnes propriétaires ensemble d’un même bien, ici un logement, chacune pour une part : une moitié, un tiers, 60 %. Elle naît d’une succession, d’un achat à deux sans société, ou d’un couple qui achète ensemble (louer en couple).
Personne n’est obligé de rester dans l’indivision : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, c’est-à-dire la vente ou l’attribution du bien (code civil, art. 815). Les indivisaires qui veulent rester ensemble peuvent signer une convention d’indivision, pour cinq ans au plus, renouvelable (art. 1873-2 et 1873-3).
Qui décide
La majorité se calcule sur les parts de chacun.
À cette majorité, ils peuvent aussi gérer le logement au quotidien et confier à l’un d’eux, ou à un tiers, un mandat général pour le gérer. Ils doivent en informer les autres indivisaires : sinon, la décision ne s’impose pas à eux.
| Décision | Qui doit être d’accord | Texte |
|---|---|---|
| Signer ou renouveler un bail d’habitation, vide ou meublé | Les deux tiers des droits | Code civil, art. 815-3 |
| Gérer au quotidien : entretien, petites réparations, encaisser les loyers | Les deux tiers des droits | Art. 815-3 |
| Donner un mandat général pour gérer | Les deux tiers des droits | Art. 815-3 |
| Signer un bail commercial ou rural | Tous | Art. 815-3 |
| Vendre le logement | Tous | Art. 815-3 |
Exemple
Nadia et Karim, chacun la moitié
Nadia et Karim ont chacun la moitié de la maison de Tours. Aucun des deux n’atteint les deux tiers : ils ont signé ensemble le bail d’Inès, Malo et Zoé. Pour que l’un signe seul le prochain bail, il lui faut un mandat de l’autre.
Si la maison revenait à trois héritiers, chacun pour un tiers, deux d’entre eux suffiraient à signer le bail, à condition d’informer le troisième.
Qui signe le bail
Le bail nomme chaque indivisaire comme bailleur. Il est signé par tous, par ceux qui ont les deux tiers des droits, ou par un mandataire.
Un indivisaire qui gère seul, au su des autres et sans opposition de leur part, est considéré comme leur mandataire : c’est un mandat tacite. Ce mandat couvre la gestion courante, mais pas la signature ni le renouvellement d’un bail (art. 815-3). Pour qu’un seul signe, donnez-lui un mandat écrit qui mentionne la signature des baux : il le montrera au locataire.
Pour la durée du bail, l’indivision compte comme une personne physique : trois ans en location vide, un an en meublé (la durée du bail).
Chaque indivisaire peut reprendre le logement pour y habiter, ou pour un proche (loi de 1989, art. 13) : la reprise suit les règles de donner congé au locataire. La loi ne dit pas si cet indivisaire peut signer seul le congé : le plus sûr est de le faire signer par tous les indivisaires.
Un congé pour vendre suppose une vente que tous acceptent.
Les loyers et les charges
Les loyers appartiennent à l’indivision tant qu’ils ne sont pas partagés. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices et supporte les pertes à proportion de sa part (code civil, art. 815-10).
Celui qui encaisse les loyers ou paie les dépenses pour tous tient un état des recettes et des frais, que chaque indivisaire peut consulter (art. 815-8). Un compte bancaire réservé à la location, où arrivent les loyers et d’où partent les dépenses, rend cet état simple à tenir.
Un indivisaire qui encaisse les loyers sans les partager les doit aux autres. Ils peuvent les réclamer pendant cinq ans après la date où les loyers ont été perçus (code civil, art. 815-10).
La déclaration des loyers
L’indivision ne déclare rien elle-même. Chaque indivisaire déclare sa part des loyers et des charges, sur sa propre déclaration de revenus. Il ne déduit que sa part des charges, même s’il en a payé davantage (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 10).
En location vide, ce sont des revenus fonciers, déclarés comme ceux d’un logement en nom propre (déclarer les loyers d’une location vide). La maison de Nadia et Karim est louée meublée : leurs parts relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Un meublé en indivision n’a pas accès au micro-BIC : voir un meublé en indivision.
Textes
- Code civil, article 815-3 : gestion d’un bien en indivision.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 10 : durée du bail en location vide.
- Code civil, article 815 : droit de demander le partage.
- Code civil, article 815-8 : état des recettes et des frais de l’indivision.
- Code civil, article 815-10 : fruits et revenus des biens indivis.
- Code civil, article 1873-2 : convention d’indivision.
- Code civil, article 1873-3 : durée de la convention d’indivision.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 13 : reprise par une SCI familiale ou un indivisaire.
- BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 10 : l’imposition de chaque indivisaire sur sa part.
La SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’IS
Comment une SCI est imposée : à l’impôt sur le revenu par défaut, à l’impôt sur les sociétés par choix ou en meublé. Les taux, l’amortissement, la revente, et comment choisir.
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