L’usufruit et la nue-propriété
Quand la propriété d’un logement loué est démembrée : l’usufruitier signe le bail et déclare les loyers, qui paie les travaux, ce qui se passe à la fin de l’usufruit, et l’IFI.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Monique, 72 ans, a perdu son mari l’an dernier. Elle a choisi l’usufruit de la succession : elle garde l’usage et les loyers du deux-pièces d’Angers qu’ils louaient vide, et ses deux fils en ont la nue-propriété. La propriété est ainsi partagée en deux droits : celui qui a l’usufruit loue, signe le bail et déclare les loyers.
Deux droits sur le même logement
L’usufruit est le droit d’utiliser un logement et d’en percevoir les revenus, à condition de le conserver (code civil, art. 578). L’usufruitier peut habiter le logement ou le louer et encaisser les loyers. La nue-propriété est le reste : être propriétaire, sans pouvoir ni habiter ni louer.
Ce partage, le démembrement de propriété, naît par exemple d’une succession, quand le conjoint survivant choisit l’usufruit des biens (code civil, art. 757). Il naît aussi d’une donation où les parents gardent l’usufruit.
L’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier, ou au terme prévu quand il a été donné pour une durée (code civil, art. 617). Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire, sans formalité.
Qui signe le bail
Pour un bail rural ou commercial, il lui faut l’accord du nu-propriétaire, ou à défaut l’autorisation du juge.
Le bailleur écrit dans le bail est l’usufruitier. Pour le prochain bail du deux-pièces, Monique signe seule ; ses fils n’ont rien à signer.
Vendre le logement entier demande en revanche l’accord de tous : chacun ne peut vendre que son droit (art. 595). Un congé pour vendre le logement suppose donc l’accord de l’usufruitier et des nus-propriétaires.
Quand l’usufruit prend fin
Le bail continue. Le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, devient aussi le bailleur et encaisse les loyers suivants. Il ne peut pas mettre fin au bail plus tôt que l’usufruitier ne l’aurait pu : il donne congé pour la fin du bail, dans les conditions d’un congé du propriétaire.
L’article 595 ne protège le nu-propriétaire que contre deux sortes de baux. Un bail de plus de neuf ans ne l’engage que jusqu’à la fin de la période de neuf ans en cours. Un bail renouvelé plus de deux ans avant son terme est sans effet s’il n’a pas commencé quand l’usufruit prend fin. Un bail d’habitation de trois ans, reconduit à son terme, n’est pas concerné.
Qui paie quoi
| Dépense | Qui la paie | Texte |
|---|---|---|
| Réparations d’entretien | L’usufruitier | Code civil, art. 605 |
| Grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, toiture entière, murs de soutènement et de clôture entiers | Le nu-propriétaire, sauf si elles viennent d’un défaut d’entretien | Art. 605 et 606 |
| Taxe foncière et charges annuelles | L’usufruitier | Art. 608 |
Ce partage vaut entre usufruitier et nu-propriétaire. Face au locataire, le bailleur, c’est-à-dire l’usufruitier, répond des réparations que la loi de 1989 met à la charge du propriétaire (réparations : qui paie quoi).
Qui déclare les loyers
L’usufruitier perçoit les loyers : il les déclare dans ses revenus fonciers, comme un propriétaire (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20). Il déduit les charges qu’il paie lui-même. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer et n’en déclare aucun.
Monique déclare les loyers du deux-pièces sur sa déclaration de revenus, au micro-foncier ou au régime réel selon ses loyers (micro-foncier ou régime réel).
Si l’usufruitier laisse les loyers au nu-propriétaire sans renoncer à l’usufruit par un acte, les loyers restent imposés à son nom. Le nu-propriétaire est en plus imposé sur les sommes reçues (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 30).
L’IFI
L’IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier dépasse 1 300 000,00 € au 1er janvier, seuil de 2026 (CGI, art. 964). Un logement démembré compte en principe en entier chez l’usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété (CGI, art. 968).
Il se partage dans quelques cas, dont l’usufruit du conjoint survivant qui l’a choisi dans la succession. L’usufruitier compte alors une part qui dépend de son âge, et le nu-propriétaire le reste (CGI, art. 669).
Exemple
La part de Monique pour l’IFI
Monique tient son usufruit de la succession de son mari, au titre de l’article 757 du code civil. À 72 ans, la valeur de son usufruit est de 30 % de la pleine propriété. Si elle-même ou ses fils approchent du seuil de l’IFI, Monique compte 30 % de la valeur du deux-pièces, et ses fils 70 %, chacun pour sa moitié de la nue-propriété.
Le reste de l’IFI est dans l’impôt sur la fortune immobilière.
Textes
- Code civil, article 578 : définition de l’usufruit.
- Code civil, article 595 : baux consentis par l’usufruitier.
- Code civil, article 605 : réparations entre usufruitier et nu-propriétaire.
- Code civil, article 606 : grosses réparations.
- Code civil, article 608 : charges annuelles de l’usufruitier.
- Code civil, article 617 : fin de l’usufruit.
- Code civil, article 757 : droits du conjoint survivant en présence d’enfants.
- Code général des impôts, article 964 : impôt sur la fortune immobilière.
- Code général des impôts, article 968 : biens démembrés et IFI.
- Code général des impôts, article 669 : valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.
- BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20 et 30 : les loyers imposés au nom de l’usufruitier.
Louer en couple
Mariés, pacsés ou en concubinage : à qui appartient le logement loué, qui signe le bail comme propriétaire et qui déclare les loyers.
Situations particulières
Louer son ancien logement, une chambre, à un proche ou en courte durée, les locations hors loi de 1989, vendre un logement loué, le couple locataire qui change, un décès, la sous-location.