Déclarer les loyers d’une location vide
Ce que vous déclarez, au micro-foncier ou au régime réel, sur quelle case et à quelle date.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Vous louez un logement vide : ses loyers sont des revenus fonciers, à déclarer chaque printemps avec vos autres revenus. Jusqu’à 15 000,00 € de loyers dans l’année, ils relèvent du micro-foncier : l’administration retire 30 % de vos loyers pour tenir compte de vos frais. Au-delà, ou si vous le choisissez, vous passez au régime réel et déduisez vos charges vous-même.
Ce que vous déclarez
Vous déclarez les loyers hors charges encaissés du 1er janvier au 31 décembre. Les provisions pour charges que verse le locataire n’en font pas partie (CGI, art. 29).
Le dépôt de garantie n’est pas un revenu quand vous le rendez. La part que vous gardez pour couvrir un loyer que le locataire n’a pas payé ou une remise en état se déclare avec les loyers (Service-Public).
Les loyers d’un logement meublé ne sont pas des revenus fonciers. Ils se déclarent à part, dans les bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art. 35).
Le micro-foncier
Quand les loyers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000,00 € dans l’année, un abattement de 30 % remplace vos charges réelles. Ce sont les chiffres des revenus de 2025, déclarés en 2026.
Le seuil se calcule sur tout le foyer fiscal : les logements loués vides par vous et par votre conjoint, et votre part des loyers d’une SCI dont vous détenez des parts. Il reste de 15 000,00 € même quand le logement n’a été loué qu’une partie de l’année (brochure de l’impôt 2026).
Vous n’avez pas de formulaire à part. Vous portez le total des loyers, sans retirer l’abattement, en case 4BE de la déclaration de revenus (n° 2042), avec l’adresse du logement. L’administration applique l’abattement elle-même.
Le micro-foncier est fermé quand un logement du foyer relève d’un régime particulier : monument historique, nue-propriété, Loc’Avantages, déduction liée à une convention Anah (Borloo ancien, Cosse) ou amortissement (Robien, Borloo neuf, statut du bailleur privé). Tous vos revenus fonciers passent alors au réel (CGI, art. 32).
Exemple
Les loyers 2025 de Camille
Camille loue son T2 à Léa depuis le 1er octobre 2025, 780,00 € hors charges et 60,00 € de provisions par mois. En 2025, elle a encaissé trois loyers : octobre, novembre et décembre.
Elle a porté 2 340,00 € en case 4BE, sans les 180,00 € de provisions. L’administration a retenu 1 638,00 € : 2 340,00 € moins l’abattement de 30 %, soit 702,00 €.
Le régime réel
Au-delà de 15 000,00 € de loyers, le réel s’applique. Vous remplissez la déclaration n° 2044, qui part des loyers et en retire vos charges. Le résultat se reporte en case 4BA de la déclaration de revenus.
La loi donne la liste des charges déductibles (CGI, art. 31) :
- les réparations et l’entretien ;
- les travaux d’amélioration, sauf ceux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- les primes d’assurance, dont l’assurance propriétaire non occupant ;
- la taxe foncière, sans la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui revient au locataire ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les frais de gestion : 20,00 € par logement sans justificatif, plus les honoraires d’une agence et les frais de procédure.
Sous le seuil, le réel est un choix. Il donne un revenu imposable plus bas quand vos charges déductibles de l’année dépassent 30 % de vos loyers. Pour Camille en 2025, il fallait plus de 702,00 € de charges. Comment comparer les deux, avec un exemple chiffré, est dans micro-foncier ou régime réel.
Vous choisissez le réel en déposant une déclaration 2044. Ce choix vaut pour trois ans ; ensuite, il se renouvelle chaque année où vous déposez une 2044 (CGI, art. 32).
Quand les charges dépassent les loyers
Au réel, des charges plus élevées que les loyers donnent un déficit foncier. Sa part qui ne vient pas des intérêts d’emprunt se déduit de votre revenu global, jusqu’à 10 700,00 € par an. Le reste se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, art. 156). Les conditions sont dans le déficit foncier.
La limite monte à 21 400,00 € pour des travaux de rénovation énergétique. Ces travaux doivent faire passer le logement d’un DPE classé E, F ou G à A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027 (CGI, art. 156).
Ils comptent s’ils ont été payés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025, sur un devis accepté depuis le 5 novembre 2022 (loi de finances rectificative pour 2022, art. 12). Ceux payés du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2027 comptent aussi (loi de finances pour 2026, art. 47).
Sur la déclaration de revenus, la part imputée sur les revenus fonciers va en case 4BB, celle imputée sur le revenu global en case 4BC. Les déficits des années passées vont en case 4BD.
Le déficit déduit de votre revenu global suppose que le logement reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. S’il cesse de l’être avant, l’administration recalcule l’impôt de ces années. La loi écarte ce recalcul en cas de licenciement, d’invalidité de deuxième ou de troisième catégorie ou de décès, pour vous ou votre conjoint imposé avec vous (CGI, art. 156).
Quand déclarer
Les loyers d’une année se déclarent au printemps suivant, en même temps que vos autres revenus. Les dates de 2027 ne sont pas encore publiées.
Pour les revenus de 2025, la déclaration en ligne a ouvert le 9 avril 2026. Elle fermait le 21 mai pour les départements 01 à 19, le 28 mai pour les départements 20 à 54 et le 4 juin pour les suivants. La déclaration papier fermait le 19 mai.
Pour les revenus de 2025, la correction en ligne reste ouverte jusqu’à la mi-décembre 2026 (impots.gouv.fr).
Vos revenus fonciers déclarés servent ensuite à calculer les acomptes du prélèvement à la source. Si vous ne percevez plus de loyers, cochez la case 4BN : les loyers de l’année passée ne comptent alors pas pour ces acomptes.
Les revenus fonciers supportent aussi les prélèvements sociaux, 17,2 % sur les revenus de 2025 (Service-Public).
Textes
- Code général des impôts, article 32 : micro-foncier.
- Code général des impôts, article 29 : revenu brut foncier.
- Code général des impôts, article 31 : charges déductibles des revenus fonciers.
- Code général des impôts, article 156 : déficit foncier et déficit en meublé.
- Brochure pratique 2026 de l’impôt sur le revenu, revenus fonciers, impots.gouv.fr.
- Les modalités de la déclaration de revenus en 2026, impots.gouv.fr.
- Revenus locatifs (location non meublée), Service-Public.
- Loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, art. 12 et loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 : les travaux de rénovation énergétique retenus pour la limite de 21 400,00 €.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, Service-Public.
Les impôts
Déclarer les loyers d’une location vide ou meublée, les prélèvements sociaux, les impôts locaux, la plus-value à la revente, l’IFI et les avantages fiscaux.
Micro-foncier ou régime réel
Quel régime choisir pour les loyers d’une location vide : le seuil, la comparaison avec vos charges et l’option de trois ans pour le réel.