La SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’IS
Comment une SCI est imposée : à l’impôt sur le revenu par défaut, à l’impôt sur les sociétés par choix ou en meublé. Les taux, l’amortissement, la revente, et comment choisir.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Par défaut, une SCI ne paie pas d’impôt : ses associés paient l’impôt sur le revenu sur leur part du résultat. Sur option, ou quand elle loue en meublé, c’est la société qui paie l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix change l’impôt de chaque année et celui de la revente.
Ce qu’est une SCI, et quand en créer une, est dans louer en nom propre ou en SCI.
Par défaut, l’impôt sur le revenu
La SCI ne paie pas d’impôt elle-même. Chaque associé déclare la part du résultat qui correspond à ses droits dans la société, qu’elle lui soit versée ou non.
Pour une location vide, ce résultat est un revenu foncier. La SCI dépose chaque année la déclaration n° 2072, qui répartit le résultat entre les associés. Chacun reporte sa part sur sa propre déclaration de revenus : sur la déclaration n° 2044 au régime réel, ou directement en case 4BE de la déclaration n° 2042 s’il relève du micro-foncier (impots.gouv.fr).
L’associé n’a droit au micro-foncier que s’il loue aussi un logement vide en son nom. Sa part de la SCI compte alors dans le seuil de 15 000,00 € des revenus de 2025 (CGI, art. 32). Le reste suit les règles d’une location vide en nom propre : les charges déductibles, le déficit foncier et les prélèvements sociaux.
Au régime réel, le prix du logement ne se déduit pas. Pour un logement acheté depuis le 21 février 2026 sous le statut du bailleur privé, la SCI peut toutefois l’amortir, si chaque associé garde ses parts pendant toute la durée de location promise (CGI, art. 31).
L’impôt sur les sociétés
Une SCI y passe de deux façons.
Par choix. Les associés décident l’option et la SCI la notifie à l’administration avant la fin du troisième mois de l’exercice où elle s’applique. Elle peut y renoncer jusqu’au cinquième exercice qui suit. Passé ce délai, l’option devient définitive. Après une renonciation, la SCI ne peut plus opter de nouveau (CGI, art. 206 et 239).
Par obligation. Une société civile qui loue des logements meublés exerce une activité commerciale : elle relève de l’IS, sauf si ses recettes de location meublée ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes (CGI, art. 206 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40).
Le taux réduit de 15 % vaut pour une société dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 000 000,00 € et dont le capital, entièrement libéré, appartient pour 75 % au moins à des personnes physiques. Ce sont les taux en vigueur en 2026.
La SCI calcule alors un bénéfice comme une entreprise : les loyers, moins les charges, les intérêts d’emprunt et l’amortissement. Amortir, c’est déduire chaque année une part du prix du logement et du mobilier (CGI, art. 39). Le terrain ne s’amortit pas (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20). Un déficit reste dans la société et se déduit de ses bénéfices des années suivantes (CGI, art. 209).
Exemple
Une SCI de Dijon, à l’IR ou à l’IS
Bruno et sa sœur Line ont chacun la moitié d’une SCI qui loue un trois-pièces vide 1 200,00 € par mois, soit 14 400,00 € de loyers dans l’année. Ses charges et ses intérêts d’emprunt font 5 400,00 €.
À l’impôt sur le revenu, le résultat foncier est de 9 000,00 €. Bruno et Line déclarent chacun 4 500,00 € dans leurs revenus fonciers, imposés à leur propre taux, plus les prélèvements sociaux.
À l’IS, la SCI déduit aussi 6 000,00 € d’amortissement du logement. Son bénéfice est de 3 000,00 €, et l’IS de 450,00 € : 15 % de 3 000,00 €. Bruno et Line ne déclarent rien tant que la SCI ne leur verse pas de dividendes.
À l’IS, l’argent qui sort de la société est imposé une seconde fois. Un bénéfice distribué aux associés est un dividende, imposé par défaut au prélèvement forfaitaire unique : 12,8 % d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux (Service-Public).
À la revente
À l’impôt sur le revenu, la plus-value de la SCI suit le régime des particuliers (CGI, art. 150 U). Elle baisse avec la durée de détention, jusqu’à l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans (CGI, art. 150 VC) et de prélèvements sociaux après 30 ans (Service-Public).
À l’IS, la plus-value entre dans le bénéfice de l’année, imposé à 15 % puis 25 % (CGI, art. 38 et 219). Elle se calcule sur la valeur du logement dans les comptes, c’est-à-dire le prix d’achat moins les amortissements déjà déduits. Elle ne baisse pas avec la durée de détention. Le bénéfice versé ensuite aux associés est imposé comme un dividende.
Les amortissements déduits à l’IS se retrouvent dans la plus-value à la revente. Dans l’exemple, dix ans à 6 000,00 € par an augmentent de 60 000,00 € la plus-value imposable de l’année de la vente (CGI, art. 38).
Les règles de la plus-value d’un particulier sont dans la plus-value à la revente.
Côte à côte
| Impôt sur le revenu | Impôt sur les sociétés | |
|---|---|---|
| Qui paie | Chaque associé, sur sa part | La SCI |
| Taux | Celui de chaque associé, plus les prélèvements sociaux | 15 % jusqu’à 42 500,00 €, puis 25 % (2026) |
| Amortissement | Non, sauf statut du bailleur privé | Oui, sauf le terrain |
| Déficit | Déficit foncier de chaque associé | Reporté sur les bénéfices suivants de la SCI |
| Location meublée | Non, au-delà de 10 % des recettes | Oui |
| Revente | Plus-value des particuliers, exonérée d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans | Plus-value dans le bénéfice, sans abattement |
| Argent versé aux associés | Pas d’impôt de plus | Imposé comme dividende |
Comment choisir
Le régime de l’impôt sur le revenu correspond à une SCI qui loue vide et garde le logement longtemps : chaque année de détention réduit l’impôt de la revente. L’IS correspond à une SCI qui loue meublé, ou dont les loyers restent dans la société pour rembourser l’emprunt, quand le taux d’imposition des associés est élevé.
Le choix de l’IS engage la société pour longtemps : il devient définitif après cinq exercices. Faites le calcul sur toute la durée de détention, revente comprise, avec un expert-comptable ou un notaire.
Textes
- Code général des impôts, article 32 : micro-foncier.
- Code général des impôts, article 8 : imposition des associés d’une société civile.
- Code général des impôts, article 206 : sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
- Code général des impôts, article 239 : option pour l’impôt sur les sociétés.
- Code général des impôts, article 219 : taux de l’impôt sur les sociétés.
- Code général des impôts, article 38 : bénéfice imposable d’une entreprise.
- Code général des impôts, article 39 : charges déductibles du bénéfice imposable.
- Code général des impôts, article 209 : report des déficits à l’impôt sur les sociétés.
- Code général des impôts, article 150 U : plus-values immobilières des particuliers.
- Code général des impôts, article 150 VC : abattement pour durée de détention.
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40 : la société civile qui loue en meublé.
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20 : les éléments amortissables, terrain exclu.
- Formulaire n° 2072-S, déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, impots.gouv.fr.
- Impôt sur le revenu, revenus d’épargne et de placement, Service-Public.
- Plus-value immobilière sur la vente d’une résidence secondaire ou d’un autre bien, Service-Public.
Louer en nom propre ou en SCI
Ce qu’une SCI change pour louer un logement : qui décide et qui signe, la durée du bail, le congé, le garant, les impôts et les formalités.
Louer un logement en indivision
Quand un logement appartient à plusieurs personnes : la majorité des deux tiers pour signer le bail, l’unanimité pour vendre, le mandat, le partage des loyers et leur déclaration.