Louer en nom propre ou en SCI
Ce qu’une SCI change pour louer un logement : qui décide et qui signe, la durée du bail, le congé, le garant, les impôts et les formalités.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Vous achetez un logement pour le louer, seul ou avec des proches, et quelqu’un vous parle de créer une SCI. Rien ne l’impose : vous pouvez louer en votre nom, seul ou à plusieurs. Une SCI, société qui devient propriétaire à votre place, change qui signe le bail, certaines règles de la location et la façon dont les loyers sont imposés.
Ce qu’est une SCI
Une SCI, société civile immobilière, réunit au moins deux associés qui mettent en commun un ou plusieurs logements pour les gérer ensemble (code civil, art. 1832). Chacun détient des parts de la société, en proportion de ce qu’il a apporté.
La société existe une fois immatriculée au registre du commerce et des sociétés (code civil, art. 1842). Il faut donc écrire des statuts, publier une annonce légale et déposer le dossier d’immatriculation (Service-Public). Le logement appartient ensuite à la SCI, pas aux associés.
Les associés répondent des dettes de la société sur leurs biens personnels, chacun à proportion de ses parts (code civil, art. 1857). Un créancier doit d’abord poursuivre la SCI, sans succès, avant de se tourner vers eux (art. 1858).
Qui décide et qui signe
En nom propre, vous décidez et signez seul. Une SCI agit par son gérant, associé ou non, nommé par les statuts ou par les associés (code civil, art. 1846).
Face au locataire, le gérant engage la société pour les actes qui entrent dans son objet. Quand il y a plusieurs gérants, chacun a ce pouvoir seul.
Le bailleur écrit dans le bail est la SCI, avec son nom et son siège. Les statuts peuvent limiter les pouvoirs du gérant, mais cette limite ne vaut pas face au locataire. Chaque année, le gérant rend compte de sa gestion aux associés (art. 1856).
Un gérant qui signe seul est l’intérêt de la SCI quand vous êtes plusieurs. En indivision, chaque décision suit la règle des deux tiers ou de l’unanimité, et chacun peut demander à sortir et à vendre (qui décide en indivision). Dans une SCI, les statuts fixent qui gère, comment les associés votent et comment un associé cède ses parts.
Ce qui change dans la location
La loi de 1989 distingue le propriétaire personne physique de la personne morale. Une SCI familiale, constituée uniquement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, est traitée comme une personne physique (loi de 1989, art. 13). Une SCI entre amis ne l’est pas.
| Nom propre ou SCI familiale | Autre SCI | |
|---|---|---|
| Durée du bail vide | 3 ans | 6 ans |
| Congé pour reprendre le logement | Possible, pour vous ou un proche ; pour un associé en SCI familiale | Impossible |
| Congé pour vendre | Possible | Possible |
| Garant | Possible, sauf avec une assurance loyers impayés (étudiant ou apprenti exceptés) | Seulement pour un étudiant sans bourse, ou un organisme fixé par décret |
Sources : loi de 1989, art. 10, 13, 15 et 22-1.
Sans congé, il se reconduit aussi pour six ans.
Exemple
Deux SCI signent le 1er mars 2027
Une SCI entre deux amis loue un deux-pièces vide à partir du 1er mars 2027. Le premier terme du bail est le 28 février 2033. La SCI d’une mère et de ses deux filles signe le même jour : son bail va jusqu’au 28 février 2030, comme celui d’un propriétaire en nom propre.
Le reste ne change pas : logement décent, diagnostics, plafond du dépôt de garantie, révision du loyer. Une SCI qui dépasse le plafond de l’encadrement des loyers encourt en revanche une amende plus élevée qu’un particulier (loi ELAN, art. 140).
Ce qui change pour l’impôt
En nom propre, vos loyers d’une location vide sont des revenus fonciers. Vous pouvez profiter du micro-foncier jusqu’à 15 000,00 € de loyers dans l’année, seuil des revenus de 2025 (déclarer les loyers d’une location vide).
Une SCI est par défaut transparente : elle ne paie pas l’impôt, chaque associé déclare sa part du résultat dans ses revenus fonciers. L’associé n’a droit au micro-foncier que s’il loue aussi un logement vide en son nom ; sinon, il déclare sa part au régime réel (CGI, art. 32).
Une SCI peut aussi relever de l’impôt sur les sociétés, par choix ou parce qu’elle loue en meublé. Ce choix, ses taux et ses effets à la revente sont dans la SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’IS.
Une SCI qui loue un logement meublé exerce une activité commerciale : elle passe à l’impôt sur les sociétés, sauf si ses recettes de location meublée restent sous 10 % de ses recettes totales (CGI, art. 206 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). Pour déclarer un meublé comme loueur en meublé non professionnel, louez en nom propre ou en indivision (LMNP ou LMP).
Les formalités d’une SCI
Une SCI demande du travail chaque année, même avec un seul logement. Le gérant rend compte aux associés, et la société dépose sa propre déclaration : n° 2072 à l’impôt sur le revenu, n° 2065 à l’impôt sur les sociétés (impots.gouv.fr). À la création s’ajoutent les statuts, l’annonce légale et l’immatriculation.
En nom propre, il n’y a ni statuts ni déclaration de la société : vos loyers vont directement sur votre déclaration de revenus.
Comment choisir
Louer en nom propre suffit quand vous êtes seul, ou deux et d’accord sur la durée de l’investissement. La SCI répond à d’autres besoins : organiser la gestion entre plusieurs associés pour longtemps, éviter qu’un associé puisse imposer la vente du logement, ou préparer la transmission en donnant des parts plutôt que le logement.
Ses contreparties : hors SCI familiale, un bail vide de six ans et aucune reprise du logement ; dans tous les cas, pas de location meublée sans impôt sur les sociétés, et des formalités chaque année. Faites rédiger les statuts par un notaire ou un avocat : ils décident de tout ce que la loi laisse libre.
Textes
- Code civil, article 1849 : pouvoirs du gérant d’une société civile.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 10 : durée du bail en location vide.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 : congé en location vide.
- Code général des impôts, article 32 : micro-foncier.
- Code civil, article 1832 : contrat de société.
- Code civil, article 1842 : personnalité morale des sociétés.
- Code civil, article 1846 : nomination du gérant d’une société civile.
- Code civil, article 1856 : compte rendu annuel du gérant.
- Code civil, article 1857 : responsabilité des associés d’une société civile.
- Code civil, article 1858 : poursuite préalable de la société civile.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 13 : reprise par une SCI familiale ou un indivisaire.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1 : cautionnement d’un bail d’habitation.
- Code général des impôts, article 206 : sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40 : la société civile qui loue en meublé.
- Formulaire n° 2072-S, déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, impots.gouv.fr.
- Publier une annonce légale de constitution de société, Service-Public.
Louer seul ou à plusieurs
En nom propre, en SCI, en indivision, en couple ou en usufruit : qui loue, qui signe et qui déclare.
La SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’IS
Comment une SCI est imposée : à l’impôt sur le revenu par défaut, à l’impôt sur les sociétés par choix ou en meublé. Les taux, l’amortissement, la revente, et comment choisir.