Le régime réel en meublé et l’amortissement
Quand le réel s’impose ou vaut le coup en location meublée, les charges déductibles, l’amortissement et sa limite, les déficits et la déclaration 2031.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Au micro-BIC, l’administration retire 50 % de vos recettes de location meublée, quelles que soient vos dépenses. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et, chaque année, une part du prix du logement et des meubles : l’amortissement. Le résultat imposable peut alors tomber à zéro, mais le réel demande une comptabilité et une déclaration de plus.
Quand passer au réel
Le réel s’impose dans deux cas : vos recettes ont dépassé le seuil du micro-BIC deux années de suite, ou, selon l’administration, le logement est loué en indivision (un meublé en indivision). Les seuils sont dans déclarer les loyers d’un meublé.
Sinon, le réel est un choix. Il donne un résultat plus bas dès que vos charges et l’amortissement de l’année dépassent l’abattement du micro-BIC, 50 % de vos recettes pour un meublé loué à l’année.
L’option se fait au plus tard à la date limite de la déclaration de l’année d’avant. Pour être au réel sur les revenus de 2027, c’est celle de la déclaration des revenus de 2026, au printemps 2027. L’année où l’activité commence, elle se fait au plus tard avec la déclaration des revenus de cette première année.
L’option vaut un an et se reconduit seule (CGI, art. 50-0). Signalez-la au service des impôts des entreprises (SIE), par la messagerie de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr (impots.gouv.fr).
Les charges déductibles
Au réel, vous déduisez de vos recettes les dépenses payées pour la location (CGI, art. 39) :
- les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt ;
- la taxe foncière et la CFE ;
- l’assurance propriétaire non occupant ;
- l’entretien, les réparations et les charges de copropriété ;
- les frais de gestion et de comptabilité.
Vos recettes comprennent les charges que le locataire vous rembourse. Les dépenses qu’elles couvrent, comme l’eau ou l’entretien des parties communes, se déduisent donc aussi.
Le prix du logement et des meubles ne se déduit pas d’un coup. Il passe dans le résultat par l’amortissement.
L’amortissement
Amortir, c’est répartir le prix d’un bien sur sa durée normale d’utilisation, et déduire chaque année la part qui lui correspond (CGI, art. 39 C). Le logement et chaque meuble ont leur propre durée. Le terrain ne s’amortit pas, car il ne s’use pas : sa valeur se retire du prix avant le calcul (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20).
Chaque année, il se déduit au plus à hauteur des loyers diminués des autres charges : le résultat peut tomber à zéro, pas en dessous. La part non déduite se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée.
L’amortissement réduit votre impôt pendant la location, mais il se paie en partie à la revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d’achat retenu pour la plus-value d’un loueur non professionnel (CGI, art. 150 VB). Le calcul est dans la plus-value à la revente.
Un meublé en indivision
L’administration considère qu’un logement meublé loué par plusieurs propriétaires en indivision ne peut pas être au micro-BIC. Son résultat se détermine au réel. Seule exception : un logement indivis entre époux, quand un seul des deux est immatriculé pour cette activité (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 80).
Le Conseil d’État a jugé que l’indivision ne suffit pas, à elle seule, à exclure le micro-BIC (CE, 14 novembre 2025, n° 495516). L’exclusion suppose que chaque propriétaire participe à la gestion de la location, à ses bénéfices et à ses pertes. Nadia et Karim, qui ont signé le bail ensemble et partagent le résultat, sont dans ce cas : leur location relève du réel.
Les recettes se répartissent entre les propriétaires selon leurs droits dans l’indivision (impots.gouv.fr), et chacun déclare sa part du résultat. Qui décide et qui signe : voir louer un logement en indivision.
Exemple
Nadia et Karim, au réel pour la maison de Tours
Nadia et Karim ont chacun la moitié de la maison. En 2025, Inès, Malo et Zoé paient chacun 450,00 € de loyer et 50,00 € de charges par mois : 18 000,00 € de recettes sur l’année.
Ils ont payé 6 000,00 € de charges : taxe foncière, assurance, CFE, entretien, comptabilité et les charges que les colocataires remboursent. Avant amortissement, le résultat est de 12 000,00 €.
Le plan d’amortissement de la maison et des meubles prévoit 13 500,00 € pour 2025. Ils n’en déduisent que 12 000,00 € : le résultat de 2025 tombe à zéro, et ni l’un ni l’autre n’a de bénéfice à déclarer. Les 1 500,00 € restants se reportent sur 2026.
Le déficit
Hors amortissement, vos charges peuvent dépasser vos recettes, par exemple une année de gros travaux. Pour un loueur non professionnel, ce déficit ne se déduit que des bénéfices de location meublée, de la même année et des dix années suivantes. Il ne réduit ni vos salaires ni vos autres revenus (CGI, art. 156).
Un loueur professionnel, lui, déduit son déficit du revenu global : voir LMNP ou LMP.
Les déclarations du réel
Au réel, vous tenez une comptabilité et gardez les justificatifs de chaque dépense (impots.gouv.fr). Chaque année, deux déclarations se suivent.
La déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes. Elle se transmet en ligne, depuis l’espace professionnel sur impots.gouv.fr. La date limite est le deuxième jour ouvré après le 1er mai, et l’administration accorde quinze jours de plus en ligne : le 20 mai 2026 pour les résultats de 2025 (impots.gouv.fr).
La déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. Vous y reportez le résultat, avec les autres revenus du foyer. Pour les revenus de 2025, un bénéfice allait en case 5NA, un déficit en case 5NY ; les déficits des années passées pas encore déduits, en cases 5GA à 5GJ (brochure de l’impôt 2026).
Textes
- Code général des impôts, article 39 : charges déductibles du bénéfice imposable.
- Code général des impôts, article 39 C : amortissement des biens donnés en location.
- Code général des impôts, article 50-0 : régime micro-BIC.
- Code général des impôts, article 150 VB : prix d’acquisition d’un bien immobilier.
- Code général des impôts, article 156 : déficit foncier et déficit en meublé.
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20 : les éléments amortissables, terrain exclu.
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 80 : l’indivision et le micro-BIC.
- Brochure pratique 2026 de l’impôt sur le revenu, revenus des professions non salariées, impots.gouv.fr.
- Foire aux questions, régime des locations meublées (mars 2026), impots.gouv.fr.
- Mon entreprise est imposée au régime réel de l’impôt sur le revenu : quand déposer ma déclaration de résultat ?, impots.gouv.fr.
Déclarer les loyers d’un meublé (LMNP)
Les loyers d’un meublé sont des BIC : le début d’activité, le micro-BIC et son abattement, les cases de la 2042-C-PRO et le passage au réel.
LMNP ou LMP
Les deux conditions qui font d’un loueur en meublé un professionnel, et ce que le statut LMP change pour le déficit, les cotisations sociales et la plus-value.