Micro-foncier ou régime réel
Quel régime choisir pour les loyers d’une location vide : le seuil, la comparaison avec vos charges et l’option de trois ans pour le réel.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Vous louez un logement vide et vous vous demandez comment vos loyers seront imposés. Jusqu’à 15 000,00 € de loyers dans l’année, le micro-foncier s’applique d’office. Vous pouvez lui préférer le régime réel, qui vous fait payer moins d’impôt quand vos charges dépassent 30 % de vos loyers.
Le micro-foncier s’applique d’office
L’administration retire 30 % de vos loyers pour tenir compte de vos frais. Ce sont les chiffres des revenus de 2025, déclarés en 2026.
Le seuil compte les loyers hors charges de tout le foyer fiscal, quelle que soit la durée de la location dans l’année. Les 30 % couvrent toutes vos dépenses : taxe foncière, assurance, travaux, intérêts d’emprunt. Vous n’en déduisez aucune en plus.
Au-delà de 15 000,00 €, le réel s’impose. Certains logements le rendent aussi obligatoire pour tout le foyer, par exemple un logement en nue-propriété ou sous Loc’Avantages. La liste et la façon de déclarer sont dans déclarer les loyers d’une location vide.
Comparer les deux régimes
Faites le total des charges que le réel vous laisserait déduire, puis comparez-le à 30 % de vos loyers. Si vos charges sont supérieures, le réel vous fait payer moins d’impôt ; si elles sont inférieures, c’est le micro-foncier. Le calcul est le même chaque année.
Les charges qui comptent sont celles que vous avez payées dans l’année : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion. Leur liste est dans les charges déductibles au régime réel.
Exemple
Camille, Claire et Antoine comparent les deux régimes
En 2026, Camille encaisse onze loyers à 780,00 €, puis celui de décembre, révisé, à 788,98 € : 9 368,98 €. Elle paie 640,00 € de taxe foncière, 110,00 € d’assurance, 320,00 € de charges de copropriété qu’elle ne récupère pas sur Léa, et compte 20,00 € de frais de gestion. Ses charges font 1 090,00 €, moins que les 2 810,69 € de l’abattement.
Claire et Antoine louent leur T3 de Toulouse 900,00 € par mois, soit 10 800,00 € sur l’année. Ils remboursent un prêt : 4 800,00 € d’intérêts et de frais d’emprunt. Avec 1 100,00 € de taxe foncière, 140,00 € d’assurance, 480,00 € de charges de copropriété et 20,00 € de frais de gestion, leurs charges font 6 540,00 €, plus que les 3 240,00 € de l’abattement.
| Camille | Claire et Antoine | |
|---|---|---|
| Loyers de l’année | 9 368,98 € | 10 800,00 € |
| Imposable au micro-foncier | 6 558,29 € | 7 560,00 € |
| Imposable au régime réel | 8 278,98 € | 4 260,00 € |
Camille garde le micro-foncier. Claire et Antoine ont intérêt au réel : ils l’ont choisi pour trois ans.
Comparez aussi les années qui viennent : un emprunt récent ou un gros chantier peut rendre le réel intéressant plusieurs années de suite. Le réel est le seul régime où des charges plus élevées que les loyers créent un déficit foncier. Ce déficit réduit votre revenu global, ou vos loyers des années suivantes : voir le déficit foncier.
Choisir le régime réel
Elle vaut pour l’ensemble de vos revenus fonciers et ne peut pas être retirée pendant ces trois ans.
Vous choisissez le réel en remplissant la déclaration n° 2044 avec votre déclaration de revenus, au printemps qui suit la première année concernée. Il n’y a pas de lettre à écrire ni de case à cocher.
Après ces trois ans, chaque année où vous déposez une 2044 vaut option pour cette seule année. Pour revenir au micro-foncier, vous déclarez vos loyers en case 4BE sans 2044 (brochure de l’impôt 2026).
Si vos loyers passent au-dessus de 15 000,00 €, le réel s’applique d’office, sans option. S’ils redescendent sous le seuil, le micro-foncier revient, sauf si vous choisissez de nouveau le réel.
Au retour au micro-foncier, un déficit foncier des années de réel pas encore utilisé n’est pas perdu. Il se déduit de votre revenu foncier calculé après l’abattement de 30 % (brochure de l’impôt 2026).
Une fois la 2044 déposée, vous restez au réel les deux années suivantes, même si le micro-foncier vous ferait payer moins d’impôt. Faites la comparaison sur trois ans avant de choisir (CGI, art. 32).
Et en meublé
Les loyers d’un logement meublé ne sont pas des revenus fonciers : ni le micro-foncier ni la 2044 ne les concernent. Leurs régimes, le micro-BIC et le réel, sont expliqués dans déclarer les loyers d’un meublé.
Textes
- Code général des impôts, article 32 : micro-foncier.
- Code général des impôts, article 31 : charges déductibles des revenus fonciers.
- Code général des impôts, article 156 : déficit foncier et déficit en meublé.
- Brochure pratique 2026 de l’impôt sur le revenu, revenus fonciers, impots.gouv.fr : l’option pour le réel après trois ans, les déficits au micro-foncier.
- Revenus locatifs (location non meublée), Service-Public.
Déclarer les loyers d’une location vide
Ce que vous déclarez, au micro-foncier ou au régime réel, sur quelle case et à quelle date.
Les charges déductibles au régime réel
Les dépenses d’une location vide à retirer de vos loyers au régime réel : travaux, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, gestion, copropriété.