La plus-value à la revente
Comment se calcule l’impôt quand vous revendez un logement loué : les abattements pour durée de détention, les taux, les forfaits, les amortissements d’un meublé et les ventes exonérées.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Vous revendez un logement que vous louez, plus cher que vous ne l’avez acheté. Le gain est une plus-value immobilière : il est imposé à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Cet impôt baisse chaque année de détention à partir de la sixième, et disparaît après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le notaire calcule cet impôt et le paie sur le prix de vente, le jour de la vente.
Le calcul de la plus-value
Le prix d’achat s’augmente des frais d’achat et des travaux. Le prix de vente se réduit des frais de la vente (CGI, art. 150 VA et 150 VB).
Le prix d’achat est celui de l’acte. Pour un logement reçu par héritage ou donation, c’est la valeur retenue pour les droits de succession ou de donation (CGI, art. 150 VB). Deux forfaits peuvent remplacer les factures :
- Les frais d’achat : notaire, droits de mutation, agence. Vous retenez leur montant réel ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Le forfait ne vaut que pour un logement acheté : après un héritage ou une donation, seuls les frais réels comptent (CGI, art. 150 VB, II).
- Les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration faits par une entreprise. Vous retenez leur montant réel, sur factures, s’ils n’ont pas déjà été déduits de vos loyers au régime réel. Après plus de cinq ans de détention, sans factures, un forfait de 15 % du prix d’achat les remplace.
Les frais que vous payez pour vendre se retirent du prix de vente, sur justificatifs : les diagnostics ou une agence, par exemple (CGI, art. 150 VA). Une vente à perte, la moins-value, ne se déduit de rien (CGI, art. 150 VD).
Les abattements pour durée de détention
Chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit la plus-value d’un abattement. Il n’est pas le même pour l’impôt sur le revenu (CGI, art. 150 VC) et pour les prélèvements sociaux (code de la sécurité sociale, art. L136-7).
| Années de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 1 à 5 | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e | 4 % | 1,60 % |
| 23 à 30 | Exonérée depuis la 22e année | 9 % par an |
| Au-delà de 30 | Exonérée | Exonérée |
Après 22 ans, il ne reste que les prélèvements sociaux, sur 72 % de la plus-value au plus.
Les taux et la surtaxe
La plus-value qui reste après l’abattement de l’impôt sur le revenu est imposée à 19 % (CGI, art. 200 B). Celle qui reste après l’abattement des prélèvements sociaux supporte 17,2 % en 2026.
La hausse de la CSG (contribution sociale généralisée) votée pour 2026 ne s’applique pas aux plus-values immobilières : leur CSG reste à 9,2 % (code de la sécurité sociale, art. L136-8). Le détail des trois contributions est dans les prélèvements sociaux.
Elle se calcule sur la plus-value après l’abattement de l’impôt sur le revenu. Son taux monte par tranches de 50 000,00 €, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche.
Exemple
Hélène vend son studio loué
Hélène a acheté un studio 120 000,00 € le 15 mars 2012, et le loue vide depuis. Elle le vend 187 000,00 € le 20 juin 2026, après 14 ans de détention. Elle n’a pas les factures de ses travaux et retient les deux forfaits.
Prix d’achat retenu = 120 000,00 € + 9 000,00 € (7,5 %) + 18 000,00 € (15 %) = 147 000,00 €
Plus-value = 187 000,00 € − 147 000,00 € = 40 000,00 €
Elle a détenu le studio neuf ans au-delà de la cinquième année. L’abattement est de 54 % pour l’impôt sur le revenu (9 × 6 %) et de 14,85 % pour les prélèvements sociaux (9 × 1,65 %). Il reste 18 400,00 € imposables à l’impôt sur le revenu et 34 060,00 € aux prélèvements sociaux.
Impôt sur le revenu = 18 400,00 € × 19 % = 3 496,00 €
Prélèvements sociaux = 34 060,00 € × 17,2 % = 5 858,32 €
Hélène paie 9 354,32 €. Sa plus-value imposable, 18 400,00 €, reste sous 50 000,00 € : pas de surtaxe.
Un meublé loué au réel
Un loueur en meublé non professionnel calcule sa plus-value comme pour une location vide (impots.gouv.fr). Une règle s’y ajoute depuis la loi de finances pour 2025.
Pour une vente depuis le 15 février 2025, les amortissements du logement déduits au régime réel du meublé diminuent le prix d’achat retenu (CGI, art. 150 VB, III). La plus-value augmente d’autant, y compris pour les amortissements déduits avant 2025.
Si Hélène avait loué son studio meublé au réel et déduit 30 000,00 € d’amortissements, son prix d’achat retenu tomberait à 117 000,00 €, et sa plus-value passerait à 70 000,00 €. Le fonctionnement de l’amortissement est dans le régime réel en meublé.
La règle vaut aussi pour l’amortissement d’une location vide du statut du bailleur privé. Elle ne vaut pas pour un logement situé dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées, un Ehpad, un établissement pour personnes handicapées ou une résidence avec services agréée pour ces publics (CGI, art. 150 VB, III).
Un loueur en meublé professionnel suit les règles des plus-values professionnelles : voir LMNP ou LMP.
Les ventes exonérées
Le logement doit être votre résidence principale au jour de la vente.
CGI, art. 150 U, II
Un logement que vous louez n’est pas votre résidence principale, même si c’est celle de votre locataire (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10). Ce que devient l’exonération quand vous louez votre ancien logement est dans louer son ancienne résidence principale.
D’autres ventes sont exonérées par le même article :
- La première vente d’un logement autre que votre résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années avant la vente. L’exonération porte sur la part du prix que vous utilisez dans les 24 mois pour acheter ou faire construire votre résidence principale.
- Une vente de 15 000,00 € ou moins. En indivision, le seuil s’apprécie sur la part de chacun.
- Les retraités et les personnes invalides aux revenus modestes, qui ne payaient pas l’IFI l’avant-dernière année.
Qui déclare et qui paie
Le notaire remplit la déclaration de plus-value, n° 2048-IMM, et la dépose avec l’acte de vente. Il paie l’impôt sur le prix, avant de vous verser le reste (CGI, art. 150 VG ; Service-Public). Une vente exonérée n’a pas de déclaration : l’acte de vente indique l’exonération et son fondement.
Au printemps suivant, vous reportez la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus, en case 3VZ. Elle n’est pas imposée une seconde fois : elle entre dans votre revenu fiscal de référence (impots.gouv.fr).
Le bail, lui, continue avec l’acheteur si le logement se vend occupé : voir vendre un logement occupé. Une SCI à l’impôt sur les sociétés suit d’autres règles : voir la revente d’une SCI à l’IS.
Textes
- Code général des impôts, article 150 U : plus-values immobilières des particuliers.
- Code général des impôts, article 150 V : plus-value brute.
- Code général des impôts, article 150 VA : prix de cession d’un bien immobilier.
- Code général des impôts, article 150 VB : prix d’acquisition d’un bien immobilier.
- Code général des impôts, article 150 VC : abattement pour durée de détention.
- Code général des impôts, article 150 VD : moins-value immobilière.
- Code général des impôts, article 150 VG : déclaration de la plus-value immobilière.
- Code général des impôts, article 200 B : taux d’imposition des plus-values immobilières.
- Code général des impôts, article 1609 nonies G : taxe sur les plus-values immobilières élevées.
- Code de la sécurité sociale, article L136-7 : cSG sur les placements et les plus-values immobilières.
- Code de la sécurité sociale, article L136-8 : taux de la CSG.
- Service-Public : Impôt sur le revenu, plus-value immobilière.
- impots.gouv.fr : Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ?.
- impots.gouv.fr : Pourquoi dois-je mentionner sur la déclaration des revenus ma plus-value immobilière ?.
- Question écrite n° 10097, réponse publiée au JO le 24 mars 2026, Assemblée nationale : les amortissements d’un meublé repris pour les ventes depuis le 15 février 2025, y compris ceux déduits avant 2025.
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