Le déficit foncier

Une année de gros travaux, vos charges déductibles peuvent dépasser vos loyers : au régime réel, l’écart est un déficit foncier. Une partie réduit vos autres revenus de l’année, salaires ou pensions, jusqu’à 10 700,00 € ; le reste réduit vos loyers des dix années suivantes. Au micro-foncier, il n’y a jamais de déficit : l’abattement de 30 % ne peut pas dépasser les loyers.

Le calculCopier le lien de la section

Le déficit se calcule sur la déclaration n° 2044, logement par logement puis pour tout le foyer. Il a deux parts, qui ne suivent pas la même règle.

Les loyers servent d’abord à couvrir les intérêts d’emprunt (BOFiP). Si les intérêts dépassent les loyers, cet excédent se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Les autres charges (travaux, taxe foncière, assurance) forment ensuite la part qui peut réduire votre revenu global.

La limite de 10 700,00 € par anCopier le lien de la section

La part du déficit qui réduit votre revenu global est plafonnée à 10 700,00 € par an pour votre foyer, quel que soit le nombre de logements (CGI, art. 156).

Ce qui dépasse la limite n’est pas perdu : il rejoint le déficit reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Si votre revenu global de l’année est trop faible pour absorber cette déduction, le reste devient un déficit global. Il se reporte sur votre revenu global des six années suivantes (CGI, art. 156).

21 400,00 € pour une rénovation énergétiqueCopier le lien de la section

La limite de 10 700,00 € augmente du montant de ces travaux, sans dépasser 21 400,00 € par an.

Les travaux comptent s’ils ont été payés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025, sur un devis accepté depuis le 5 novembre 2022 (loi de finances rectificative pour 2022, art. 12). Ceux payés du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2027 comptent aussi (loi de finances pour 2026, art. 47).

Seuls comptent les travaux de rénovation énergétique d’une liste fixée par décret, celle de l’éco-prêt à taux zéro, hors chaudière à très haute performance énergétique (CGI, annexe III, art. 41 DO). Cet article de l’annexe n’a pas été mis à jour : il vise encore des travaux réalisés au plus tard le 31 décembre 2025. L’article 156 du CGI, modifié par la loi de finances pour 2026, a repoussé cette date au 31 décembre 2027.

Gardez les devis, les factures et deux DPE : l’un, d’avant les travaux, classe le logement E, F ou G ; l’autre, d’après les travaux, le classe de A à D.

Si vous ne justifiez pas de la nouvelle classe au 31 décembre 2027, l’administration recalcule l’impôt des années où vous avez utilisé la limite majorée, avec la limite de 10 700,00 € (CGI, art. 156).

Si le T3 de Claire et Antoine était classé F, et si leurs 16 000,00 € de travaux le faisaient passer en D, leur limite serait de 21 400,00 €. Ils déduiraient alors leurs 11 740,00 € de déficit de leur revenu global, sans report. Les dates à partir desquelles les logements classés G, puis F, puis E ne sont plus décents sont dans le DPE et les logements énergivores.

Le report sur les années suivantesCopier le lien de la section

Le déficit reporté se déduit de vos revenus fonciers des dix années suivantes, jamais de votre revenu global (CGI, art. 156). Sur la déclaration de revenus, il s’inscrit en case 4BD.

Une année où vos revenus fonciers sont positifs, il les réduit. Au-delà de la dixième année, ce qui reste est perdu.

Le report continue si vous repassez au micro-foncier : le déficit se déduit alors de vos loyers après l’abattement de 30 % (brochure de l’impôt 2026). Le choix du régime est expliqué dans micro-foncier ou régime réel.

Louer jusqu’à la fin de la troisième annéeCopier le lien de la section

Pour un déficit déduit sur les revenus de 2026, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre 2029. Le vendre ou y habiter avant cette date fait perdre la déduction, avec l’impôt de ces années à payer.

La loi écarte ce recalcul en cas de licenciement, d’invalidité de deuxième ou de troisième catégorie, ou de décès, pour vous ou votre conjoint imposé avec vous (CGI, art. 156). L’administration y ajoute l’expropriation du logement (BOFiP).

La règle ne vise que la part déduite du revenu global. Cette part devient un déficit reporté sur vos revenus fonciers des années suivantes, utile si d’autres logements vous donnent des revenus fonciers (CGI, art. 156).

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