Les charges déductibles au régime réel

Au régime réel, vous déclarez vos loyers moins les charges que la loi énumère, chacune l’année où vous la payez. Les principales sont les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les intérêts d’emprunt, l’assurance, la taxe foncière, les frais de gestion et les charges de copropriété. Au micro-foncier, aucune ne se déduit : l’abattement de 30 % les remplace.

Les conditionsCopier le lien de la section

Une charge se déduit l’année où vous la payez, quelle que soit l’année des travaux ou de la facture. Un acompte versé en décembre compte pour cette année-là, même si le chantier commence en janvier (BOFiP). Gardez les factures et les relevés : l’administration peut les demander.

La dépense doit concerner le logement loué et rester à votre charge. Ce que le locataire vous rembourse ne se déduit pas, et ce qu’il vous verse pour ses charges n’est pas un revenu (CGI, art. 29).

Les travauxCopier le lien de la section

Deux sortes de travaux se déduisent, pour leur montant payé dans l’année (CGI, art. 31) :

• les travaux d’entretien et de réparation, qui maintiennent ou remettent le logement en état : refaire la toiture, remplacer la chaudière, traiter les bois contre les termites ;
• les travaux d’amélioration, qui ajoutent un équipement ou un confort adapté à la vie d’aujourd’hui sans toucher à la structure : refaire l’installation électrique, installer une nouvelle salle d’eau, remplacer des canalisations en plomb.

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne se déduisent pas. L’administration y range la modification importante du gros œuvre et un aménagement intérieur qui équivaut à une reconstruction. Elle y range aussi ce qui augmente la surface habitable ou le volume, comme créer des chambres à un étage qui n’était pas habitable (BOFiP).

Vous faites les travaux vous-même ? Les matériaux se déduisent, votre temps non (BOFiP).

Une aide qui finance des travaux déductibles, par exemple une subvention de l’Anah, ne réduit pas la déduction. Vous déduisez les travaux en entier l’année du paiement, et vous déclarez l’aide avec vos loyers l’année où vous la recevez (CGI, art. 29 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30).

Pour faire des travaux dans un logement occupé, voir faire des travaux dans un logement loué.

Les intérêts d’empruntCopier le lien de la section

Les intérêts d’un prêt pris pour acheter, construire, réparer, améliorer ou conserver le logement se déduisent (CGI, art. 31). Les frais du prêt aussi : frais de dossier, frais de garantie ou d’hypothèque, et l’assurance emprunteur quand la banque l’exige (BOFiP).

Le remboursement du capital ne se déduit jamais. Le tableau d’amortissement de votre banque sépare les deux : seuls les intérêts payés dans l’année comptent.

Les autres chargesCopier le lien de la section

• L’assurance : les primes d’assurance du logement se déduisent, dont l’assurance propriétaire non occupant et l’assurance loyers impayés.
• La taxe foncière se déduit. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure sur le même avis, ne se déduit pas : elle revient au locataire (CGI, art. 31). Voir les charges récupérables.
• Les frais de gestion : 20,00 € par logement et par an, sans justificatif, pour le courrier, le téléphone et les déplacements. S’y ajoutent les honoraires d’une agence, pour la gestion ou pour trouver un locataire, et les frais d’une procédure, honoraires d’avocat compris (CGI, art. 31). Voir gérer seul ou confier à une agence.
• Les charges de copropriété : vous déduisez les provisions versées au syndic dans l’année. L’année suivante, vous retirez de vos charges la part de ces provisions qui ne se déduisait pas, comme les charges récupérables que le locataire vous a remboursées (CGI, art. 31).
• Les charges que le locataire ne vous a pas remboursées se déduisent quand il part : celles qu’il vous doit encore au 31 décembre de l’année de son départ (CGI, art. 31).

Ce qui ne se déduit pasCopier le lien de la section

• Le remboursement du capital de l’emprunt.
• Le prix d’achat et ses frais : notaire, agence, droits de mutation. Ils comptent à la revente, pour la plus-value.
• Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
• Vos frais de déplacement ou de téléphone au-delà des 20,00 € par logement.
• Les charges récupérables que le locataire vous a remboursées.

Quand vos charges de l’année dépassent vos loyers, l’écart est un déficit foncier : voir le déficit foncier. Pour savoir si le réel vaut mieux que le micro-foncier, voir micro-foncier ou régime réel.

TextesCopier le lien de la section