Les avantages fiscaux pour louer
Loc’Avantages, le statut du bailleur privé, le Denormandie, la fin du Pinel : ce que chaque dispositif rapporte en 2026, et ce que vous devez en échange.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Quelques dispositifs réduisent l’impôt d’une location vide, en échange d’engagements : un loyer plafonné, un locataire aux ressources plafonnées et une durée minimale de location. En 2026, trois sont encore ouverts : Loc’Avantages, le statut du bailleur privé et le Denormandie. Le Pinel ne l’est plus.
Avec ou sans eux, une location vide se déclare au micro-foncier ou au régime réel, comparés dans micro-foncier ou régime réel.
| Dispositif | Pour quel logement | Ce qu’il rapporte | Ouvert jusqu’au |
|---|---|---|---|
| Loc’Avantages | Un logement loué vide, sans condition d’achat | Une réduction d’impôt de 15 % à 65 % des loyers | 31 décembre 2027 (convention) |
| Statut du bailleur privé | Un appartement neuf, ou ancien avec gros travaux, acheté depuis le 21 février 2026 | Un amortissement déduit des loyers, de 3 % à 5,5 % par an | 31 décembre 2028 (achat) |
| Denormandie | Un logement ancien rénové, dans certaines communes | Une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du prix | 31 décembre 2027 (achat) |
| Pinel | Un logement neuf, fermé aux nouveaux achats | Rien pour un achat depuis 2025 | 31 décembre 2024 (achat) |
Loc’Avantages
Loc’Avantages vaut pour un logement que vous possédez déjà. Vous signez avec l’Anah, l’agence nationale de l’habitat, une convention de six ans. Vous vous y engagez à louer vide, comme résidence principale du locataire, avec un loyer sous le marché local et un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond.
Elle vaut pour une convention dont la demande est enregistrée par l’Anah du 1er mars 2022 au 31 décembre 2027.
Le taux de la réduction d’impôt dépend du loyer prévu par la convention :
| Loyer de la convention | Taux | Avec un organisme agréé |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 15 % | 20 % |
| Social | 35 % | 40 % |
| Très social | Non prévu | 65 % |
Le taux monte quand un organisme agréé loue ou gère le logement pour vous. Pour 7 200,00 € de loyers bruts dans l’année, un loyer intermédiaire donne 1 080,00 € de réduction d’impôt, 1 440,00 € avec un organisme agréé.
Le logement doit être classé de A à E au DPE pour une convention sans travaux, de A à D avec des travaux. Vous demandez la convention en ligne sur le site de l’Anah, avant la signature du bail, ou au plus tard deux mois après sa prise d’effet (Service-Public).
Le locataire ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant, ni une personne qui occupe déjà le logement, sauf au renouvellement du bail.
Les loyers restent des revenus fonciers, déclarés au régime réel : Loc’Avantages ferme le micro-foncier à tout votre foyer (CGI, art. 32).
Le statut du bailleur privé
La loi de finances pour 2026 a créé un amortissement pour la location vide, connu sous le nom de statut du bailleur privé ou de dispositif Jeanbrun. Au régime réel, vous déduisez chaque année de vos loyers une part du prix du logement.
Le logement est dans un immeuble collectif. Il est neuf, ou ancien avec des travaux de réhabilitation lourde d’au moins 30 % de son prix d’achat.
CGI, art. 31, I, 1°, i et j
L’amortissement se calcule sur le prix d’achat hors frais, plus les travaux pour un logement ancien, moins 20 % pour le terrain, qui ne s’amortit pas. Son taux dépend du loyer :
| Loyer | Logement neuf | Logement ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
Les amortissements de tous vos logements ne dépassent pas 8 000,00 € par an et par foyer. Ce plafond passe à 10 000,00 € ou 12 000,00 € quand la moitié au moins des loyers de ces logements vient d’une location sociale ou très sociale.
En échange, vous louez vide pendant au moins neuf ans, comme résidence principale du locataire, avec les plafonds de loyer et de ressources du loyer choisi. Le locataire ne peut pas être un membre de votre foyer, ni un parent ou un allié jusqu’au deuxième degré. Vous choisissez l’amortissement sur la déclaration de revenus de l’année où le logement est achevé, ou acheté si c’est plus tard. Ce choix est définitif.
Exemple
Sami achète un deux-pièces neuf
En mai 2026, Sami achète un deux-pièces neuf dans un immeuble collectif, 250 000,00 € hors frais. Il le loue à un loyer intermédiaire.
Amortissement d’une année pleine = 250 000,00 € × 80 % × 3,5 % = 7 000,00 €
Sami déduit 7 000,00 € de ses loyers chaque année, sous le plafond de 8 000,00 €. À un loyer social, le taux de 4,5 % donnerait 9 000,00 €, sous le plafond porté à 10 000,00 €.
L’amortissement ferme le micro-foncier à votre foyer (CGI, art. 32). À la revente, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable : voir la plus-value à la revente.
Le Denormandie
Le Denormandie vise un logement ancien acheté du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027 et rénové. Les travaux, faits par une entreprise, représentent au moins 25 % du coût total, achat compris. La commune doit avoir signé une opération de revitalisation de territoire, ou figurer sur la liste des communes au centre-ville à réhabiliter (CGI, art. 199 novovicies).
Vous louez vide, comme résidence principale du locataire, avec un loyer et des ressources plafonnés, pendant six ou neuf ans. La réduction d’impôt est de 12 % du prix de revient pour six ans et de 18 % pour neuf ans. Une prolongation la porte à 21 % sur douze ans. Le prix retenu ne dépasse pas 300 000,00 € par an, pour deux logements au plus.
Le Pinel et les dispositifs fermés
Le Pinel ne vaut plus pour un logement acheté après le 31 décembre 2024 (CGI, art. 199 novovicies). Un propriétaire qui en bénéficie déjà garde sa réduction jusqu’au bout de son engagement, prolongations comprises, s’il en respecte les conditions. Le Cosse, ou Louer abordable, a été remplacé par Loc’Avantages pour les conventions enregistrées depuis le 1er mars 2022.
Malraux et monuments historiques
Le Malraux réduit l’impôt de 22 % ou 30 % des travaux de restauration complète d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable. Les dépenses comptent dans la limite de 400 000,00 € sur quatre ans au plus. En échange, vous louez vide pendant neuf ans (CGI, art. 199 tervicies). Pour un monument historique, les charges et le déficit se déduisent du revenu global sans limite, si vous gardez l’immeuble quinze ans (CGI, art. 156 et 156 bis).
Ce que ces dispositifs ont en commun
Ils ne se cumulent pas sur un même logement (CGI, art. 31 et 199 tricies). Les réductions d’impôt de Loc’Avantages et du Denormandie entrent, avec vos autres avantages fiscaux, dans un plafond de 10 000,00 € par foyer et par an (CGI, art. 200-0 A).
Si vous vendez le logement ou ne respectez plus l’engagement avant son terme, l’avantage est repris l’année de la rupture. Pour Loc’Avantages et le Denormandie, l’administration reprend la réduction d’impôt ; pour le statut du bailleur privé, les amortissements déduits s’ajoutent à vos revenus fonciers. L’avantage n’est pas repris en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès (CGI, art. 31, 199 tricies et 199 novovicies).
Sans dispositif, les travaux d’une location vide se déduisent déjà au réel, et peuvent créer un déficit foncier qui réduit vos autres revenus.
Textes
- Code général des impôts, article 32 : micro-foncier.
- Code général des impôts, article 31 : charges déductibles des revenus fonciers.
- Code général des impôts, article 199 tricies : réduction d’impôt Loc’Avantages.
- Code général des impôts, article 199 novovicies : réductions d’impôt Pinel et Denormandie.
- Code général des impôts, article 199 tervicies : réduction d’impôt Malraux.
- Code général des impôts, article 156 bis : conditions du régime des monuments historiques.
- Code général des impôts, article 200-0 A : plafonnement global des avantages fiscaux.