Le complément de loyer

Dans une ville où le loyer est encadré, le loyer hors charges ne dépasse pas le loyer de référence majoré. Un logement qui se distingue des logements comparables de son secteur peut pourtant être loué plus cher, avec un complément de loyer. Le locataire peut le contester après la signature du bail.

Quand un complément est possibleCopier le lien de la section

Le complément de loyer s’ajoute au loyer de base, le loyer hors charges fixé dans la limite du plafond. Le loyer du bail est alors la somme des deux.

Il faut deux conditions. D’abord, le loyer de base atteint le plafond : un complément ne s’ajoute jamais à un loyer de base plus bas. Ensuite, le logement se distingue de ceux de sa catégorie, dans son secteur. La loi ne dresse pas la liste de ce qui le justifie : c’est à vous de le montrer, par comparaison.

En meublé, le complément tient compte aussi des équipements et des services propres au logement meublé (loi ELAN, art. 140). Les villes concernées et le calcul du plafond sont dans l’encadrement des loyers.

En zone tendue, le complément compte dans le loyer. Le loyer total, loyer de base et complément ensemble, ne dépasse donc pas le dernier loyer du locataire précédent, sauf l’une des exceptions de la zone tendue (décret n° 2017-1198, art. 3).

Quand il est interditCopier le lien de la section

Aucun complément n’est possible si le logement présente au moins l’une de ces caractéristiques (loi ELAN, art. 140) :

• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d’humidité sur certains murs ;
• un DPE de classe F ou G ;
• des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air, hors grille de ventilation ;
• un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• des infiltrations ou des inondations venues de l’extérieur du logement ;
• des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

Un seul de ces défauts suffit, quelles que soient les qualités du logement par ailleurs.

Ce que le bail indiqueCopier le lien de la section

Le bail donne trois informations : le loyer de base (égal au loyer de référence majoré), le montant du complément et les caractéristiques du logement qui le justifient (loi ELAN, art. 140 ; décret n° 2015-587, contrat type).

Décrivez ces caractéristiques précisément, en les comparant aux logements de la même catégorie du secteur. En cas de contestation, c’est cette comparaison que vous aurez à prouver.

La contestation par le locataireCopier le lien de la section

Le locataire peut contester le complément après avoir signé le bail. La procédure passe d’abord par la commission départementale de conciliation : sans elle, le juge peut refuser d’examiner la demande. La saisine de la commission est expliquée dans régler un désaccord avec son locataire.

Pour un bail mobilité, la commission n’est pas compétente, et le délai de trois mois ci-dessous ne s’applique pas (loi ELAN, art. 140 ; loi de 1989, art. 25-12).

1. Signature du bail

   Le délai commence

   Le locataire a trois mois pour saisir la commission départementale de conciliation.

2. Devant la commission

   La conciliation

   C’est à vous de démontrer que le logement justifie le complément, par comparaison avec les logements de la même catégorie du secteur. En cas d’accord, le loyer est celui que fixe le document de conciliation.

3. Après l’avis de la commission

   Le juge

   Sans accord, le locataire a trois mois après avoir reçu l’avis de la commission pour demander au juge d’annuler ou de réduire le complément.

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