Fixer le loyer
Le loyer est libre en principe, mais limité à la relocation en zone tendue, plafonné dans les villes où il est encadré et bloqué pour un logement classé F ou G.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Julien reloue son deux-pièces vide du 11e arrondissement de Paris à partir du 1er février 2027, et se demande quel loyer proposer. En principe, vous fixez le loyer librement. Trois règles peuvent pourtant le limiter : la zone tendue, l’encadrement des loyers et le DPE.
Un loyer libre, sauf trois cas
Le loyer dont il est question ici est le loyer hors charges. Les charges s’y ajoutent, à part : elles sont expliquées dans le loyer et les charges.
Vérifiez les trois cas dans cet ordre, pour votre logement :
| Le logement est | Ce qui limite le loyer | Texte |
|---|---|---|
| Dans une commune en zone tendue, et il a déjà été loué | Le dernier loyer du locataire précédent | Décret n° 2017-1198 |
| Dans une ville où le loyer est encadré | Le loyer de référence majoré, fixé chaque année par le préfet | Loi ELAN, art. 140 |
| Classé F ou G au DPE | Le dernier loyer du locataire précédent, même hors zone tendue | Loi de 1989, art. 17 |
Si aucun ne vous concerne, le loyer se fixe avec le futur locataire, au prix du marché.
En zone tendue, le loyer du locataire précédent
Une zone tendue est une commune listée par décret, où la demande de logements dépasse nettement l’offre. Paris, Lyon, Nantes ou Bordeaux en font partie.
Dans ces communes, un décret limite chaque année la hausse du loyer entre deux locataires. Celui en vigueur s’applique aux baux signés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 (décret n° 2026-644).
Si ce loyer n’a pas été révisé dans les douze mois avant la signature du nouveau bail, vous pouvez lui appliquer la variation de l’IRL, avec le dernier indice publié à la date de signature.
Décret n° 2017-1198, art. 3
La règle ne vaut pas pour la toute première location du logement, ni pour un logement resté sans locataire plus de dix-huit mois (décret n° 2017-1198, art. 2).
Si le locataire précédent est parti moins de dix-huit mois avant la signature, le bail mentionne son dernier loyer. Il donne aussi la date de son dernier paiement et celle de sa dernière révision (décret n° 2015-587, contrat type).
La liste en vigueur est l’annexe du décret n° 2013-392, dans sa version issue du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Le décret n° 2013-392 est abrogé le 1er janvier 2027 (décret n° 2026-831). Le décret n° 2017-1198, qui limite la hausse du loyer, renvoie pourtant toujours à son annexe : pour un bail signé à partir du 1er janvier 2027, aucun texte ne dit encore quelle liste s’applique.
Exemple
Camille, si Léa quittait le T2
Le T2 de Camille à Nantes, en zone tendue, a été loué pour la première fois en 2025 : Camille a fixé librement le loyer à 780,00 € hors charges. Elle demande la révision de 2026 le 15 novembre : à partir du loyer de décembre 2026, Léa paie 788,98 €.
Si Léa partait et que Camille signait un nouveau bail en juin 2027, le loyer ne pourrait pas dépasser 788,98 € hors charges, sous réserve de la liste de 2027 indiquée plus haut. La dernière révision date de moins de douze mois : pas d’IRL à ajouter.
Les exceptions
Le loyer peut dépasser celui du locataire précédent dans trois cas (décret n° 2017-1198, art. 4) :
- Des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence, faits depuis la signature du bail précédent ou son dernier renouvellement. Leur montant atteint au moins la moitié de la dernière année de loyer. La hausse annuelle ne dépasse pas 15 % du coût réel des travaux, toutes taxes comprises.
- Des travaux récents et importants, terminés depuis moins de six mois. Leur montant atteint au moins une année de loyer. Le loyer est alors libre.
- Un loyer manifestement sous-évalué, par comparaison avec les loyers de logements comparables du voisinage. La hausse ne dépasse pas la moitié de l’écart.
Aucune de ces exceptions ne vaut pour un logement classé F ou G (décret n° 2017-1198, art. 1-1).
Dans une ville où le loyer est encadré
Là où le loyer est encadré, le loyer hors charges ne dépasse pas le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié (loi ELAN, art. 140). Le préfet y fixe chaque année des loyers de référence au mètre carré.
Le loyer est encadré à Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, dans une partie de la métropole de Grenoble, au Pays basque et dans deux territoires de Seine-Saint-Denis. Les villes, leurs dates et le calcul du plafond sont dans l’encadrement des loyers. Le dépassement du plafond est dans le complément de loyer.
Ces villes sont aussi en zone tendue : les deux règles s’appliquent ensemble, et la plus basse fixe le loyer (décret n° 2017-1198, art. 9).
Exemple
Julien reloue son deux-pièces
Le deux-pièces de Julien fait 40 m², dans le quartier de la Roquette, dans un immeuble construit avant 1946. Son ancien locataire payait 1 180,00 € hors charges, révisé en septembre 2026.
Julien signe le bail en janvier 2027. La règle de la zone tendue s’applique aux baux signés jusqu’au 31 juillet 2027, sous réserve de la liste de 2027 indiquée plus haut. Le dernier loyer a été révisé moins de douze mois avant : Julien peut demander au plus 1 180,00 € hors charges.
L’encadrement, lui, ne vaut plus pour les baux signés après le 24 novembre 2026 si sa prolongation n’est pas publiée d’ici là. Pour un bail signé au plus tard ce jour-là, il plafonne le loyer à 1 312,00 € (arrêté du 12 juin 2026) : la règle de la zone tendue, plus basse, l’emporte.
Un logement classé F ou G
Quand un logement classé F ou G change de locataire, le nouveau loyer ne dépasse pas le dernier loyer du locataire précédent (loi de 1989, art. 17). La règle vaut partout, en zone tendue ou non.
La loi ne prévoit pas d’exception, même après des travaux, tant que le logement reste classé F ou G. Un nouveau DPE classé de A à E rend le loyer de nouveau libre, dans les limites ci-dessus. Le loyer d’un logement classé F ou G ne se révise pas non plus en cours de bail. Le détail est dans la révision annuelle du loyer. Ce que chaque classe permet encore est dans le DPE et les logements énergivores.
Regarder le marché
Sous ces plafonds, le loyer se négocie. Pour situer le vôtre, comparez-le aux loyers des logements semblables du même quartier.
Les observatoires locaux des loyers publient ces chiffres (loi de 1989, art. 16). Leur réseau en compte 37 en novembre 2026. Leur site donne le loyer au mètre carré par zone, selon le nombre de pièces et l’époque de construction. Là où le loyer est encadré, le loyer de référence est le loyer médian que l’observatoire a relevé (loi ELAN, art. 140) : c’est déjà un repère du marché.
Pour une adresse précise, l’outil d’encadrement des loyers indique si la commune est en zone tendue ou dans une ville où le loyer est encadré.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 : révision annuelle du loyer.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 : loyer à la mise en location.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 16 (observatoires locaux des loyers) et article 17 (loyer libre, zone tendue, logements classés F ou G).
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers, articles 1 à 4 et 9 : la hausse du loyer à la relocation en zone tendue et ses exceptions.
- Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 : le décret n° 2017-1198 s’applique aux baux signés ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
- Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, annexe : la liste des communes en zone tendue, remplacée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
- Décret n° 2026-831 du 25 août 2026, article 2 : le décret n° 2013-392 est abrogé le 1er janvier 2027.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 : l’encadrement des loyers.
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, contrat type : les mentions du loyer au bail.
- Observatoires locaux des loyers : les loyers observés par agglomération.
Les diagnostics obligatoires
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