Le logement décent
Surface, sécurité, équipements, énergie : les critères d’un logement décent, et ce que risque le propriétaire quand le logement ne les remplit pas.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Avant le loyer, une question se pose : le logement peut-il être loué ? La loi demande qu’il soit décent, en location vide comme en meublé (loi de 1989, art. 25-3). Un logement décent ne met pas en danger la santé ou la sécurité du locataire, il est assez grand, équipé pour y vivre et assez performant en énergie. S’il ne l’est pas, le bail reste valable, mais le locataire peut exiger les travaux.
La règle
Il l’entretient ensuite pendant tout le bail. Les critères sont fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Ces critères valent pour le logement loué comme résidence principale du locataire, quel que soit le loyer.
Les critères
La surface
Le logement a au moins une pièce principale de 9 m² habitables avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³ habitables (décret 2002-120, art. 4).
La surface habitable se mesure murs, cloisons, escaliers et embrasures déduits. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur, les caves, les balcons et les combles non aménagés ne comptent pas (code de la construction, art. R156-1).
La sécurité et la santé
Le décret liste ce que le logement doit assurer (art. 2) :
- le clos et le couvert : pas d’infiltration d’eau, un gros œuvre solide ;
- des portes, des fenêtres et des murs extérieurs sans entrées d’air parasites ;
- des garde-corps et des escaliers en état de servir ;
- des matériaux et des canalisations sans risque manifeste pour la santé ;
- des installations d’électricité, de gaz, de chauffage et d’eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état ;
- une aération suffisante, avec une ventilation en état de marche ;
- dans chaque pièce principale, de la lumière naturelle et une fenêtre qui donne sur l’extérieur.
La loi ajoute que le logement est exempt de toute infestation de nuisibles et de parasites (loi de 1989, art. 6).
Les équipements
Le logement a au moins (décret 2002-120, art. 3) :
- un chauffage adapté au logement ;
- l’eau potable, avec assez de pression et de débit ;
- des évacuations munies de siphons, sans remontée d’odeurs ;
- une cuisine ou un coin cuisine, avec un évier en eau chaude et froide et la place d’un appareil de cuisson ;
- une douche ou une baignoire, à l’abri des regards, et des toilettes séparées de la cuisine et de la pièce des repas ;
- l’électricité pour éclairer chaque pièce et faire fonctionner les appareils courants.
Dans un logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut se limiter à des toilettes hors du logement, dans le même bâtiment et faciles d’accès.
La performance énergétique
Le logement doit aussi atteindre une classe minimale au DPE. En métropole, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus décent. Le 1er janvier 2028, ce sera le cas d’un logement classé F, et le 1er janvier 2034 d’un logement classé E (loi de 1989, art. 6).
La règle s’applique au bail signé, renouvelé ou reconduit à partir de ces dates (Service-Public). Le calendrier, les cas de la copropriété et ce que peut faire le locataire sont dans le DPE et les logements énergivores.
Si le logement n’est pas décent
Le bail reste valable. Le locataire peut vous demander de mettre le logement en conformité.
Sans accord ou sans réponse de votre part dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Il peut aussi aller directement devant le juge.
Le juge fixe les travaux à faire et leur délai. Jusqu’à ce qu’ils soient faits, il peut réduire le loyer, ou en suspendre le paiement. Il transmet sa décision au préfet.
La saisine de la commission est expliquée dans régler un désaccord avec son locataire.
Exemple
La ventilation du T2 de Camille
En janvier 2027, Léa écrit à Camille : la ventilation de la salle d’eau ne marche plus et l’humidité tache les murs. Une aération suffisante est un critère de décence.
Camille répond dans la semaine et fait réparer la ventilation. Sans réponse ni accord dans les deux mois, Léa aurait pu saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, ou le juge.
Si le locataire touche une allocation de logement, la caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) peut constater que le logement n’est pas décent. Elle garde alors l’aide au lieu de la verser, pendant 18 mois au plus. Le locataire paie le loyer moins l’aide, et ce paiement partiel n’est pas un motif de résiliation du bail. Si les travaux sont faits dans le délai, l’aide gardée vous est versée. Sinon, elle est perdue, et vous ne pouvez pas la demander au locataire (code de la construction, art. L843-1, L843-2 et R843-2).
Le courrier de la CAF vaut demande de mise en conformité de la part du locataire (loi de 1989, art. 20-1). Quand l’aide vous est versée directement, ce qui change est dans l’APL versée au propriétaire.
Décence, insalubrité et péril
La décence se règle entre vous et votre locataire, et devant le juge. L’insalubrité et le danger pour la sécurité relèvent de l’administration. Elle peut prendre un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (code de la construction, art. L511-11). Un logement visé par un tel arrêté n’est jamais décent (décret 2002-120, art. 5).
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 : logement décent.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20-1 : mise en conformité d’un logement non décent.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 : champ de la location meublée.
- Code de la construction et de l’habitation, article R156-1 : surface et volume habitables.
- Code de la construction et de l’habitation, article L843-1 : aide au logement conservée pour non-décence.
- Code de la construction et de l’habitation, article L843-2 : allocation perdue faute de mise en conformité.
- Code de la construction et de l’habitation, article R843-2 : délai de mise en conformité du logement.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent : articles 2 (sécurité et santé), 3 (équipements), 3 bis (performance énergétique), 4 (surface) et 5 (arrêtés d’insalubrité ou de mise en sécurité).
- Service-Public : Logement décent.
Louer vide ou meublé
Durée du bail, dépôt de garantie, préavis, congé, mobilier et impôts : ce qui change entre une location vide et une location meublée, et comment choisir.
Le DPE et les logements énergivores
Le calendrier qui retire leur décence aux logements classés G, F puis E, les baux concernés, le nouveau calcul du DPE et ce que peut faire le locataire.