Louer vide ou meublé
Durée du bail, dépôt de garantie, préavis, congé, mobilier et impôts : ce qui change entre une location vide et une location meublée, et comment choisir.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Camille loue son T2 de Nantes vide, avec un bail de trois ans, et Thomas son studio de Rennes meublé, avec un bail d’un an. Tous deux louent la résidence principale de leur locataire, sous la loi de 1989. Les règles diffèrent sur la durée du bail, le dépôt de garantie, le préavis, le congé, le mobilier et l’impôt. Le choix s’écrit dans le bail et vaut jusqu’à sa fin.
Ce qui change
Chaque ligne renvoie au guide qui la développe.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans, 6 ans si le propriétaire est une personne morale autre qu’une SCI familiale | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant si le bail le prévoit |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges au plus | 2 mois de loyer hors charges au plus |
| Préavis du locataire | 3 mois, 1 mois en zone tendue et dans quelques cas | 1 mois |
| Congé du propriétaire | 6 mois avant la fin du bail | 3 mois avant la fin du bail |
| Mobilier | Aucun | 11 éléments au moins, avec un inventaire |
| Charges | Provisions, régularisées chaque année | Provisions, ou un forfait sans régularisation |
| Impôts | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux |
| Bail mobilité | Impossible | Possible, d’un à dix mois |
Sources : loi de 1989, art. 10, 15 et 22 pour la location vide ; art. 25-4 à 25-10 pour la location meublée ; CGI, art. 14 et 35.
Le reste ne change pas : le logement doit être décent, les diagnostics à fournir sont les mêmes, et le loyer se fixe et se révise selon les mêmes règles (loi de 1989, art. 25-3 et 25-9).
Ce qu’est un logement meublé
Un logement meublé a assez de mobilier pour que le locataire y dorme, y mange et y vive convenablement. Il compte au moins les 11 éléments du décret du 31 juillet 2015, et un inventaire est joint au bail (loi de 1989, art. 25-4 et 25-5). Quelques meubles ne suffisent pas : la liste est dans le mobilier d’un meublé.
Comment choisir
Trois questions aident à choisir : combien de temps vous voulez vous engager, ce que vous acceptez d’équiper, et ce que vous attendez de l’impôt.
La durée de l’engagement
En location vide, vous vous engagez pour trois ans. Vous ne pouvez donner congé que pour la fin du bail, et seulement pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. En meublé, le bail arrive à son terme chaque année, et le congé suppose les mêmes motifs (loi de 1989, art. 25-8). Les dates sont dans la durée du bail et le délai du congé.
Dans les deux cas, le locataire peut partir quand il le souhaite, avec son préavis. En meublé, ce préavis est d’un mois, quelle que soit la commune.
L’équipement
Louer meublé, c’est acheter le mobilier puis le remplacer quand il s’use. En contrepartie, le logement s’adresse à un locataire qui n’a pas de meubles, comme Hugo, étudiant à Rennes. Vérifiez la liste avant la signature : chaque élément doit être dans le logement à l’entrée du locataire.
Le bail mobilité n’existe qu’en meublé. Il s’adresse à un locataire en formation, en études, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire (loi de 1989, art. 25-12).
L’impôt
Les loyers d’une location vide sont des revenus fonciers (CGI, art. 14). Ceux d’un meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art. 35). Chacun a un régime forfaitaire, avec un abattement pour frais, et un régime réel.
Au régime réel en meublé, vous pouvez amortir le logement et le mobilier, c’est-à-dire déduire chaque année une part de leur prix. En location vide, seul le statut du bailleur privé le permet, pour certains achats depuis 2026. Comparez les deux avec les loyers d’une location vide et les loyers d’un meublé.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 10 : durée du bail en location vide.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7 : durée du bail en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 : dépôt de garantie.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6 : dépôt de garantie en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 : congé en location vide.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 : congé en location meublée.
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, article 2 : mobilier d’un logement meublé.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 : champ de la location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-4 : définition du logement meublé.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-5 : inventaire et état détaillé du mobilier.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-10 : charges en location meublée.
- Code général des impôts, article 14 : revenus fonciers.
- Code général des impôts, article 35 : location meublée et bénéfices industriels et commerciaux.
- Code général des impôts, article 39 C : amortissement des biens donnés en location.
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