L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
Quand la loi oblige le propriétaire qui loue à s’assurer, ce que l’assurance du locataire ne couvre pas, et le logement vide entre deux locations.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Votre locataire doit assurer le logement contre les risques dont il répond. Vous, propriétaire qui n’y habitez pas, la loi vous oblige à vous assurer dans un seul cas : quand le logement est dans un immeuble en copropriété. Ailleurs, c’est un choix. Dans les deux cas, les dommages dont le locataire ne répond pas restent à votre charge.
Ce que la loi impose
La responsabilité civile couvre les dommages que vous causez à d’autres personnes : votre locataire, un voisin, la copropriété. L’obligation vaut pour une location vide comme pour un meublé, que le logement soit loué ou vide.
Le syndicat des copropriétaires peut prendre cette garantie pour tous les copropriétaires qui n’habitent pas leur logement, dans le contrat d’assurance de l’immeuble. S’il ne le fait pas, chacun s’assure lui-même (réponse ministérielle, JO Assemblée nationale, 3 novembre 2015). Demandez au syndic ce que couvre le contrat de l’immeuble avant de souscrire le vôtre.
Hors copropriété, pour une maison par exemple, aucune loi n’oblige le propriétaire qui loue à s’assurer (Institut national de la consommation).
Le contrat que les assureurs proposent aux propriétaires qui louent s’appelle l’assurance propriétaire non occupant, ou PNO. Elle comprend la responsabilité civile (Institut national de la consommation). Ses autres garanties varient d’un contrat à l’autre : lisez-en la liste et les exclusions avant de signer.
Ce que l’assurance du locataire ne couvre pas
Le locataire s’assure contre les risques locatifs (loi de 1989, art. 7 g). Ce sont les dommages dont il répond envers vous : les dégradations survenues pendant la location, et l’incendie. Il n’en répond pas s’il prouve qu’il n’y est pour rien, dans les cas que fixe le code civil (art. 1732 et 1733).
Son assurance ne paie donc pas quand il ne répond pas du dommage. Dans ces cas, c’est vous qui en répondez, ou qui supportez la perte :
| Situation | Qui en répond | Texte |
|---|---|---|
| Un incendie dû à un vice de construction, à un cas fortuit, ou venu d’une maison voisine | Pas le locataire | Code civil, art. 1733 |
| Un vice ou un défaut du logement cause une perte au locataire | Vous, qui l’indemnisez | Code civil, art. 1721 |
| Une partie du bâtiment s’effondre par défaut d’entretien ou vice de construction | Vous, envers la personne touchée | Code civil, art. 1244 |
La même règle vaut en meublé : le locataire s’y assure aussi contre les risques locatifs (loi de 1989, art. 25-3).
Ce que le locataire doit assurer, et ce que vous pouvez faire s’il ne s’assure pas, est dans l’assurance habitation du locataire.
Quand le logement est vide
Entre deux locations, aucun locataire n’est assuré pour le logement. Vous restez responsable des dommages causés par ce que vous avez sous votre garde, par exemple l’eau d’une canalisation de votre logement qui coule chez le voisin (code civil, art. 1242).
En copropriété, l’obligation de vous assurer ne s’interrompt pas pendant ces semaines : elle vise le copropriétaire non occupant, que le logement soit loué ou non. Vérifiez que votre contrat couvre aussi un logement vide, et pour combien de temps : la loi ne le fixe pas, c’est le contrat qui le dit.
Exemple
Le deux-pièces de Julien entre deux locataires
Le locataire de Julien est parti fin 2026. Le bail suivant commence le 1er février 2027. Pendant ces semaines, aucun locataire n’est assuré pour le deux-pièces.
L’immeuble est en copropriété : Julien reste tenu d’assurer sa responsabilité civile. Si une fuite de son logement abîme le plafond du voisin du dessous, c’est à Julien que le voisin s’adresse.
Ce que cette assurance ne remplace pas
Les loyers que le locataire ne paie pas relèvent d’une autre assurance, souscrite à part : l’assurance loyers impayés.
Votre assurance ne dispense pas non plus le locataire de la sienne : elle reste obligatoire pour lui (loi de 1989, art. 7 g).
Au régime réel, les primes d’assurance du logement loué se déduisent des loyers (CGI, art. 31). Le détail est dans les charges déductibles.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g : assurance du locataire.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 : assurance de responsabilité civile en copropriété.
- Code civil, article 1242 : responsabilité du fait d’autrui et des choses.
- Code civil, article 1244 : ruine d’un bâtiment.
- Code civil, article 1721 : garantie des vices du bien loué.
- Code civil, article 1732 : dégradations pendant la location.
- Code civil, article 1733 : incendie et responsabilité du locataire.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 : champ de la location meublée.
- Code général des impôts, article 31 : charges déductibles des revenus fonciers.
- Question écrite n° 72674, réponse publiée au JO le 3 novembre 2015 : l’assurance du copropriétaire non occupant par le syndicat.
- L’assurance habitation est-elle obligatoire ?, Institut national de la consommation, 22 janvier 2025.
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