L’encadrement des loyers et la zone tendue
Les villes où le loyer est plafonné, le loyer de référence majoré de votre logement, ce que le bail doit indiquer et ce que coûte un loyer trop élevé.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Julien reloue un deux-pièces dans le 11e arrondissement de Paris, une ville où le loyer est encadré. Un arrêté du préfet y fixe chaque année un plafond au mètre carré, selon le quartier, le nombre de pièces et l’époque de construction. Le loyer hors charges ne peut pas le dépasser, sauf complément de loyer justifié. Cette expérimentation doit s’arrêter fin novembre 2026 : sa prolongation est en cours d’examen au Parlement.
Zone tendue et encadrement, deux règles différentes
Chaque règle a sa liste de communes et sa limite.
| Zone tendue | Encadrement des loyers | |
|---|---|---|
| Où | 1 430 communes listées par décret | 9 territoires, listés ci-dessous |
| Ce qui est limité | La hausse du loyer entre deux locataires | Le niveau du loyer, au mètre carré |
| La limite | Le dernier loyer du locataire précédent | Le loyer de référence majoré de l’arrêté |
| Baux concernés | Signés ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 | Signés ou renouvelés jusqu’au 24 novembre 2026 |
| Texte | Décret n° 2017-1198 | Loi ELAN, art. 140 |
Chaque territoire encadré est aussi en zone tendue. Les deux règles s’y appliquent ensemble, et la limite la plus basse fixe le loyer (décret n° 2017-1198, art. 9). La règle de la zone tendue et ses exceptions sont dans le loyer à la relocation en zone tendue.
Les villes où le loyer est encadré
L’encadrement des loyers est une expérimentation de huit ans, ouverte par la loi ELAN publiée le 24 novembre 2018 (art. 140). Un territoire n’y entre que s’il l’a demandé, et un décret fixe son périmètre. Les demandes devaient être faites avant fin novembre 2022 : la liste ne s’allonge plus. Selon Service-Public, l’expérimentation vaut pour les baux signés ou renouvelés jusqu’au 24 novembre 2026.
| Territoire | Baux signés ou renouvelés depuis le |
|---|---|
| Paris | 1er juillet 2019 |
| Lille, Hellemmes et Lomme | 1er mars 2020 |
| Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse | 1er juin 2021 |
| Lyon et Villeurbanne | 1er novembre 2021 |
| Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville | 1er décembre 2021 |
| Montpellier | 1er juillet 2022 |
| Bordeaux | 15 juillet 2022 |
| Pays basque : 24 communes de l’agglomération | 25 novembre 2024 |
| Grenoble-Alpes Métropole : 21 communes, dont 8 en partie seulement | 20 janvier 2025 |
Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté une proposition de loi qui prolonge l’expérimentation de deux ans, dans les mêmes territoires. Elle ramènerait aussi de trois ans à un an le délai du locataire pour agir contre un loyer au-dessus du plafond. L’Assemblée nationale doit voter le même texte le 18 novembre 2026 pour qu’il devienne loi. Tant qu’il n’est pas publié au Journal officiel, l’encadrement ne vaut que pour les baux signés jusqu’au 24 novembre 2026.
Le loyer de référence, majoré et minoré
Chaque année, le préfet publie par arrêté trois loyers de référence par mètre carré de surface habitable. Il les fixe pour chaque secteur et chaque catégorie de logement : nombre de pièces, époque de construction, location vide ou meublée.
| Loyer | Comment il se calcule | À quoi il sert |
|---|---|---|
| De référence | Le loyer médian relevé par l’observatoire local des loyers | Le repère du secteur |
| De référence majoré | Le loyer de référence + 20 % | Le plafond du loyer hors charges |
| De référence minoré | Le loyer de référence − 30 % | Le seuil sous lequel le loyer peut être relevé au renouvellement |
Le loyer de base est le loyer hors charges, sans complément de loyer. Le plafond est celui de l’arrêté en vigueur le jour de la signature du bail.
En colocation, la somme des loyers de tous les colocataires respecte le même plafond. En meublé, l’arrêté fixe des loyers de référence propres aux logements meublés.
Le loyer minoré compte au renouvellement du bail : un loyer en dessous vous permet de proposer une hausse, sauf pour un logement classé F ou G (loi ELAN, art. 140). La procédure est dans la reconduction et le renouvellement du bail.
Exemple
Les plafonds du deux-pièces de Julien
Le deux-pièces vide de Julien fait 40 m², dans le quartier de la Roquette, dans un immeuble construit avant 1946. L’arrêté du 12 juin 2026 fixe, pour cette catégorie, un loyer de référence de 27,30 €/m², majoré de 32,80 €/m² et minoré de 19,10 €/m².
Pour ses 40 m² :
| Loyer | Par mois, hors charges |
|---|---|
| De référence | 1 092,00 € |
| De référence majoré | 1 312,00 € |
| De référence minoré | 764,00 € |
Signé au plus tard le 24 novembre 2026, son bail ne pourrait pas prévoir plus de 1 312,00 € de loyer de base. Julien signera en janvier 2027 : l’encadrement ne s’appliquera que si la prolongation est publiée d’ici là.
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Ce que le bail doit indiquer
Dans un territoire encadré, le bail indique le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement, en euros par mètre carré (loi ELAN, art. 140). Le contrat type ajoute deux réponses par oui ou non : le loyer est-il soumis au décret de la zone tendue, et au loyer de référence majoré (décret n° 2015-587) ?
Si un complément de loyer s’ajoute, le bail indique aussi son montant et les caractéristiques du logement qui le justifient. Ses conditions sont dans le complément de loyer.
Si ces mentions manquent, le locataire a un mois après la prise d’effet du bail pour vous mettre en demeure de les ajouter. Sans réponse dans le mois, ou en cas de refus, il a trois mois après sa mise en demeure pour demander au juge de baisser le loyer (loi ELAN, art. 140).
Un loyer au-dessus du plafond
Le locataire peut agir pour faire baisser un loyer de base au-dessus du plafond. Il peut aussi demander le remboursement de ce qu’il a payé en trop (Service-Public). Il a trois ans pour agir (loi de 1989, art. 7-1).
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, compétente pour ce litige, puis le juge si aucun accord n’est trouvé (loi ELAN, art. 140 ; loi de 1989, art. 20). La saisine de la commission est expliquée dans régler un désaccord avec son locataire.
Le locataire peut aussi signaler le bail au préfet. Le préfet vous met alors en demeure de corriger le bail et de rendre le trop-perçu dans un délai de deux mois. Vous avez un mois pour présenter vos observations.
Si la mise en demeure reste sans effet, le préfet peut prononcer une amende. Elle va jusqu’à 5 000,00 € pour un propriétaire particulier, et jusqu’à 15 000,00 € pour une personne morale, une SCI par exemple (loi ELAN, art. 140). L’amende ne retire pas au locataire son droit de faire baisser le loyer.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 : prescription des actions du bail.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140 : encadrement des loyers.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 : l’encadrement des loyers, les loyers de référence, le complément de loyer, les mentions du bail et les sanctions.
- Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers, article 9 : la règle de la zone tendue dans un territoire encadré.
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, contrat type : les mentions du loyer au bail.
- Service-Public : Encadrement des loyers, territoires et dates, vérifié le 1er novembre 2026.
- Sénat : proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs, adoptée par le Sénat le 21 octobre 2026.
Fixer le loyer
Le loyer est libre en principe, mais limité à la relocation en zone tendue, plafonné dans les villes où il est encadré et bloqué pour un logement classé F ou G.
Le complément de loyer
Quand un loyer peut dépasser le plafond d’une ville où il est encadré, quand c’est interdit, ce que le bail indique et comment le locataire le conteste.