LMNP ou LMP
Les deux conditions qui font d’un loueur en meublé un professionnel, et ce que le statut LMP change pour le déficit, les cotisations sociales et la plus-value.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
En location meublée, l’impôt distingue deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP). Vous êtes LMP quand les recettes de meublé de votre foyer dépassent 23 000,00 € par an et dépassent ses autres revenus d’activité. Le statut ne se choisit pas et se vérifie chaque année. Les deux suivent les mêmes règles de déclaration ; ils diffèrent sur le déficit, les cotisations sociales et la plus-value.
Les deux conditions
Les recettes annuelles de location meublée de tout le foyer fiscal dépassent 23 000,00 €. Elles dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer.
Les recettes comptent tous les meublés du foyer, les vôtres et ceux de votre conjoint, loyers et charges compris (impots.gouv.fr). L’année où la location commence, elles sont ramenées à douze mois pour la comparaison (CGI, art. 155).
Les autres revenus comptés sont les salaires, les pensions de retraite et les rentes, les bénéfices d’une autre activité commerciale, agricole ou non commerciale, et les rémunérations de gérant (CGI, art. 155 ; brochure de l’impôt 2026). Les revenus fonciers et ceux de placements n’en font pas partie.
Il suffit qu’une des deux conditions manque pour rester LMNP. Sur une année pleine, Thomas encaisserait 6 720,00 € pour son studio de Rennes, charges comprises : il est LMNP, quels que soient ses autres revenus. Nadia et Karim comptent chacun leur part des recettes de la maison de Tours, dans leur propre foyer.
Exemple
Une retraitée qui devient LMP
Brigitte, retraitée, loue trois studios meublés. En 2026, elle encaisse 27 000,00 € de recettes, charges comprises. Sa pension de retraite est de 24 000,00 € par an.
Ses recettes dépassent 23 000,00 €, et elles dépassent sa pension : Brigitte est LMP pour 2026. Si elle était mariée à un conjoint salarié qui gagne 30 000,00 € par an, les autres revenus du foyer seraient de 54 000,00 € : elle resterait LMNP.
Ce qui change
Le micro-BIC et le réel s’appliquent de la même façon aux deux statuts, avec les mêmes seuils : voir déclarer les loyers d’un meublé. Le reste change (CGI, art. 156 et 151 septies ; code de la sécurité sociale, art. L611-1 ; brochure de l’impôt 2026) :
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Déficit au réel | Se déduit des seuls bénéfices de location meublée, pendant dix ans | Se déduit du revenu global, sans limite de montant |
| Prélèvements sociaux ou cotisations | Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine | Cotisations sociales de travailleur indépendant, à l’Urssaf |
| Plus-value à la revente | Plus-value des particuliers, avec un abattement selon la durée de détention | Plus-value professionnelle |
| Cases de la 2042-C-PRO (revenus de 2025) | 5NI au micro-BIC, 5NA au réel | 5KP au micro-BIC, 5KC au réel |
Le déficit
Le déficit d’un LMP au réel réduit ses autres revenus de l’année, sans plafond : c’est l’avantage du statut professionnel. S’il dépasse le revenu global, il se reporte sur les six années suivantes (impots.gouv.fr, Service-Public).
Le déficit d’un LMNP attend des bénéfices de location meublée : voir le régime réel en meublé. L’amortissement, lui, ne crée de déficit dans aucun des deux statuts (CGI, art. 39 C).
Les cotisations sociales
Un LMP relève de la sécurité sociale des indépendants (code de la sécurité sociale, art. L611-1). Ses bénéfices de location supportent des cotisations sociales, versées à l’Urssaf, à la place des prélèvements sociaux que paie un LMNP (Service-Public).
Un loueur de meublés de tourisme qui dépasse 23 000,00 € de recettes relève aussi de la sécurité sociale des indépendants, même LMNP. À son affiliation, il peut choisir à la place le régime général. Les autres règles fiscales du meublé de tourisme sont dans louer à l’année ou en courte durée.
La plus-value
Un LMP qui revend relève des plus-values professionnelles. Après au moins cinq ans d’activité, elles sont exonérées en totalité quand les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000,00 €, et en partie jusqu’à 126 000,00 € (CGI, art. 151 septies). Le calcul pour un LMNP est dans la plus-value à la revente.
D’une année à l’autre
Le statut se vérifie chaque année, sur les recettes et les revenus de l’année. Une hausse de loyer, un nouveau meublé, un départ à la retraite ou un conjoint qui cesse de travailler peut vous faire passer LMP. Une année de recettes en baisse peut vous faire redevenir LMNP.
Vérifiez les deux conditions avant chaque déclaration de revenus : elles décident des cases à remplir, et des cotisations sociales qui suivent.
Textes
- Code général des impôts, article 155 : loueur en meublé professionnel.
- Code général des impôts, article 156 : déficit foncier et déficit en meublé.
- Code général des impôts, article 151 septies : exonération des plus-values professionnelles.
- Code de la sécurité sociale, article L611-1 : affiliation à la sécurité sociale des indépendants.
- Brochure pratique 2026 de l’impôt sur le revenu, revenus des professions non salariées, impots.gouv.fr : loueurs en meublé professionnels et non professionnels.
- Foire aux questions, régime des locations meublées (mars 2026), impots.gouv.fr.
- Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée, Service-Public.
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