Ce que contient le bail

Quand Camille a loué son T2 de Nantes à Léa, elle s’est demandé quoi écrire dans le bail. Elle n’est pas partie d’une page blanche : le bail d’une résidence principale se fait par écrit, sur un modèle fixé par décret. Ce modèle liste ce que le bail doit dire.

Un modèle obligatoireCopier le lien de la section

Le contrat type est l’annexe du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : l’annexe 1 pour une location vide, l’annexe 2 pour un meublé. Il couvre aussi la colocation avec un seul bail pour tous les colocataires.

Depuis le 1er octobre 2026, une nouvelle version s’applique aux baux signés ou renouvelés (décret 2026-596, art. 3). Elle intègre la clause résolutoire au modèle et ajoute une mention facultative, le numéro de téléphone portable des parties. Un bail signé avant garde son texte.

Vous pouvez écrire le bail sur le support de votre choix, tant qu’il reprend le contrat type. Vous pouvez aussi ajouter des clauses propres à votre location. Celles que la loi interdit n’ont aucun effet : elles sont listées dans les clauses interdites.

Deux locations sortent du contrat type. La colocation où chaque colocataire signe son propre bail suit la loi de 1989 sans modèle (la colocation). Le bail mobilité a sa propre liste de mentions (art. 25-13).

Ce que le bail doit direCopier le lien de la section

La loi de 1989 liste les informations qu’un bail donne toujours (art. 3) :

• le nom et l’adresse du propriétaire, et de son mandataire s’il y en a un ;
• le nom du locataire ;
• la date de prise d’effet et la durée, détaillée dans la durée du bail ;
• la description du logement : sa consistance, son usage, sa surface habitable, les pièces et équipements réservés au locataire, les parties communes et l’accès à internet ;
• le loyer, la façon de le payer et, s’il y en a une, la clause de révision ;
• le dernier loyer du locataire précédent, s’il est parti moins de dix-huit mois avant la signature ;
• les travaux faits depuis la fin du dernier bail ;
• le montant du dépôt de garantie, s’il est prévu.

Le bail donne aussi, à titre d’information, le montant estimé des dépenses d’énergie indiqué par le DPE. Le contrat type ajoute l’identifiant fiscal du logement, sa période de construction et sa classe énergétique.

Les blocs du contrat typeCopier le lien de la section

Le contrat type range ces mentions en onze blocs, numérotés de I à XI. Ceux marqués « le cas échéant » ne se remplissent que s’ils concernent votre location.

Le bloc IV change selon la commune. Dans une zone tendue, il indique si la hausse du loyer à la relocation est plafonnée. Là où le loyer est encadré, il donne aussi le loyer de référence et le loyer de référence majoré (l’encadrement des loyers).

Qui signeCopier le lien de la section

Chaque partie signe le bail, et chacune en reçoit un original (code civil, art. 1375).

Quand le logement a plusieurs propriétaires, tous figurent au bloc I. En indivision, ceux qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent signer le bail, à condition d’en informer les autres (code civil, art. 815-3). Le détail est dans qui signe le bail en indivision. Pour une SCI, son gérant signe au nom de la société (code civil, art. 1849) : voir qui décide et qui signe dans une SCI.

Quand il y a plusieurs locataires, chacun signe le même bail. La clause de solidarité du bloc VII décide si chacun répond de tout le loyer. Des époux qui vivent dans le logement sont tous les deux locataires, même si un seul a signé (code civil, art. 1751) : voir qui est locataire dans un couple.

Le garant ne signe pas le bail : il signe un acte à part, l’acte de cautionnement. Un garant personne physique y écrit lui-même son engagement et son montant maximum (code civil, art. 2297). Vous lui remettez un exemplaire du bail (loi de 1989, art. 22-1). Les mentions de cet acte sont détaillées dans l’acte de cautionnement.

Le bail peut se signer sur papier ou en ligne : voir un bail signé en ligne est valable.

Si une mention manqueCopier le lien de la section

Un bail incomplet reste un bail. Vous ne pouvez pas invoquer ce manque à votre profit, et chaque partie peut exiger à tout moment un bail qui respecte la loi (loi de 1989, art. 3).

Pour deux mentions, la surface habitable et le dernier loyer du locataire précédent, la loi va plus loin. Le locataire a un mois après la prise d’effet du bail pour vous demander de les ajouter. Sans réponse dans le mois, ou si vous refusez, il a trois mois à partir de sa demande pour demander au juge une baisse du loyer (art. 3).

Si le bail de Léa annonçait 45 m² et que le T2 en mesurait 42, l’écart dépasserait un vingtième. À la demande de Léa, son loyer de 780,00 € hors charges passerait à 728,00 €.

Ce qui accompagne le bailCopier le lien de la section

La notice d’information, les diagnostics et, en copropriété, des extraits du règlement sont joints au bail : la liste est dans les annexes du bail.

À la remise des clés, vous faites avec le locataire l’état des lieux d’entrée, joint au bail lui aussi : voir l’état des lieux d’entrée. En meublé, il s’accompagne de l’inventaire du mobilier, dont la liste minimale est dans le mobilier d’un meublé.

Le dépôt de garantie se verse à la signature. Une location commencée sans bail écrit reste valable : louer sans bail écrit explique comment la régulariser.

TextesCopier le lien de la section