La colocation
Un bail pour tous ou un bail par colocataire, la clause de solidarité et sa fin, les charges, la surface, le départ d’un colocataire et l’arrivée du suivant.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Nadia et Karim louent la maison de Tours à trois étudiants, Inès, Malo et Zoé, avec un seul bail et une clause de solidarité. Une colocation suit les règles d’un bail ordinaire, plus quelques règles propres : la solidarité, le départ d’un colocataire, la surface par personne.
Vous louez à une seule personne, ou à un couple marié ou pacsé ? Ce n’est pas une colocation, même à deux. Les règles du bail sont dans ce que le bail doit dire.
Ce qu’est une colocation
La colocation se signe avec un bail pour tous ou avec un bail par locataire. Une location à des époux ou à des partenaires de Pacs, mariés ou pacsés à la signature, n’en est pas une.
Un couple en concubinage qui signe un bail ensemble entre donc dans la définition. La colocation peut être vide ou meublée : chaque bail suit les règles de son type.
Un bail pour tous ou un bail par colocataire
| Un bail pour tous | Un bail par colocataire | |
|---|---|---|
| Ce qui est loué | Le logement entier | Une chambre, avec l’usage des pièces communes |
| Loyer | Un loyer pour le logement | Un loyer par bail ; leur somme ne dépasse pas le loyer permis pour le logement entier |
| Dépôt de garantie | Un dépôt, plafonné sur le loyer du logement | Un dépôt par bail |
| Solidarité | Possible, par une clause du bail | Aucune : chacun ne répond que de son bail |
| Départ d’un colocataire | Le bail continue avec les autres | Son bail prend fin, les autres ne changent pas |
Le bail pour tous suit le contrat type, comme un bail ordinaire (art. 8-1 III). Avec un bail par colocataire, chaque chambre louée fait au moins 9 m² et 20 m³, sans compter les pièces communes (art. 8-1 II).
La clause de solidarité
Avec une clause de solidarité, vous pouvez demander la totalité du loyer et des charges à n’importe lequel des colocataires. Si Malo ne payait pas sa part, Nadia et Karim pourraient la réclamer à Inès ou à Zoé, ou à leurs garants.
La solidarité ne se présume pas : il faut l’écrire dans le bail (code civil, art. 1310). Sans clause, la somme due se divise : chaque colocataire ne doit que sa part du loyer, à parts égales sauf si le bail en fixe d’autres (code civil, art. 1309).
Un bail mobilité ne peut pas contenir de clause de solidarité (loi de 1989, art. 25-13).
Le garant d’un colocataire
Chaque colocataire peut avoir son garant. L’acte de cautionnement nomme le colocataire dont le départ met fin à l’engagement du garant. Sans ce nom, l’acte est nul (art. 8-1 VI).
Le garant suit le sort de son colocataire : son engagement s’arrête le même jour que la solidarité de celui-ci.
Quand un colocataire part
Un colocataire donne congé seul, avec son préavis, et le bail continue avec les autres. Le préavis est d’un mois en meublé. En vide, il est de trois mois, ou d’un mois dans les cas que la loi énumère : le congé du locataire détaille ces délais.
Elle prend fin plus tôt si un nouveau colocataire figure au bail, une fois le préavis terminé. Celle de son garant prend fin en même temps.
Exemple
Si Malo quittait la maison de Tours
La maison est louée meublée. Supposons que Nadia et Karim reçoivent la lettre de congé de Malo le 15 janvier 2027 : son préavis d’un mois finirait le 15 février 2027.
15 février 2027
Fin du préavis de Malo
Malo ne serait plus locataire. Le loyer de la maison resterait dû en entier, par Inès et Zoé, et par Malo au titre de la solidarité.
1er avril 2027
Si Lucie signait l’avenant
Si Lucie, une amie de Zoé, entrait dans le bail à la place de Malo ce jour-là, la solidarité de Malo et l’engagement de son garant prendraient fin le même jour.
15 août 2027
Fin de la solidarité sans remplaçant
Si personne n’avait remplacé Malo, sa solidarité aurait pris fin ce jour-là, six mois après son préavis.
Le dépôt de garantie reste attaché au bail : il se rend quand le dernier colocataire part (Notaires de France). La loi ne prévoit pas de remboursement partiel au colocataire qui s’en va : lui et son remplaçant règlent sa part entre eux.
Quand un nouveau colocataire arrive
Le nouveau colocataire entre dans le bail par un avenant, signé par vous, par lui et par les colocataires restants. Vous ne pouvez pas l’imposer sans leur accord (Notaires de France). L’avenant le nomme et fixe la date de son arrivée. Son garant signe son propre acte de cautionnement.
Les charges et l’assurance
En colocation, le bail choisit entre deux façons de demander les charges (art. 8-1 V) :
- des provisions pour charges, régularisées chaque année comme dans tout bail (art. 23) ;
- un forfait de charges, payé avec le loyer, sans régularisation. Il peut être révisé chaque année comme le loyer, et ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges que les locataires, ou les locataires précédents, auraient payées avec des provisions (art. 8-1).
Chaque colocataire s’assure contre les risques locatifs (art. 7 g). Le bail peut aussi prévoir que vous souscrivez cette assurance pour leur compte et leur en demandez le coût (art. 8-1 IV).
La surface du logement
Le logement doit être décent, comme toute location. En colocation, il respecte aussi une surface minimale selon le nombre de personnes qui y vivent (art. 8-1 II). Ce minimum est de 9 m² pour une personne seule, 16 m² pour deux, puis 9 m² de plus par personne, jusqu’à 70 m² pour huit personnes et plus (code de la construction et de l’habitation, art. R822-25).
Pour Inès, Malo et Zoé, la maison doit faire au moins 25 m² habitables. Les autres critères de décence sont dans le logement décent.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g : assurance du locataire.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 : régularisation des charges.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 : dépôt de garantie.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6 : dépôt de garantie en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 : règles de la colocation.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-13 : contenu du bail mobilité.
- Code civil, article 1309 : division d’une obligation entre plusieurs débiteurs.
- Code civil, article 1310 : solidarité légale ou conventionnelle.
- Code de la construction et de l’habitation, article R822-25 : surface minimale pour l’aide au logement.
- Notaires de France, les règles de la colocation : le dépôt de garantie et l’arrivée d’un nouveau colocataire.
Le bail mobilité
Un meublé loué d’un à dix mois à un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mission : qui peut le signer, sans dépôt de garantie, sans révision ni reconduction.
Louer sans bail écrit
Une location conclue oralement est valable. Ce qui s’applique sans bail écrit, comment prouver ses conditions, et comment la régulariser.