Louer sans bail écrit
Une location conclue oralement est valable. Ce qui s’applique sans bail écrit, comment prouver ses conditions, et comment la régulariser.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Votre locataire est entré dans le logement sur un accord oral, et paie son loyer chaque mois depuis. La location est valable : la loi de 1989 la protège comme si un bail avait été signé. Mais chacun de vous peut, à tout moment, exiger un bail écrit.
Votre bail est déjà signé ? Ce qui suit ne vous concerne pas. Ce que le bail doit contenir est dans ce que le bail doit dire.
Une location sans écrit est valable
Un bail peut se conclure par écrit ou oralement (code civil, art. 1714). La loi de 1989 exige un bail écrit, sur le contrat type, mais son absence ne profite pas au propriétaire (loi de 1989, art. 3).
Le locataire garde tous ses droits : la durée minimale du bail, le préavis, les règles du dépôt de garantie. Vous ne pouvez pas lui opposer l’absence d’écrit pour le faire partir ou changer ses conditions.
Chacun peut demander un bail écrit
Le bail suit alors le contrat type et contient les mentions de l’article 3.
Votre locataire peut vous le demander, et vous pouvez le lui demander. Aucun délai ne s’impose : la demande vaut pendant toute la location.
Depuis le 11 avril 2024, le propriétaire qui refuse d’établir un bail écrit tel que la loi le prévoit et de remettre un reçu ou une quittance, ou qui dissimule ces obligations, encourt un an d’emprisonnement et 20 000,00 € d’amende (loi de 1989, art. 3-4).
Ce qui s’applique sans bail écrit
Sans écrit, la loi remplit les blancs. Ce que vous aviez convenu oralement compte, à condition de pouvoir le prouver.
| Point | Ce qui s’applique |
|---|---|
| Durée en location vide | 3 ans à partir de l’entrée du locataire, 6 ans pour une personne morale autre qu’une SCI familiale, puis reconduction tacite (art. 10) |
| Durée en location meublée | 1 an, puis reconduction tacite (art. 25-7) |
| Loyer | Le montant convenu, tel que le locataire le paie |
| Révision du loyer | Pas de clause écrite à invoquer : la révision n’est possible que si le bail la prévoit (art. 17-1) |
| Charges récupérables | Dues sur justificatifs (art. 23) |
| Dépôt de garantie | S’il a été versé, mêmes plafond et délai de restitution que pour un bail écrit (art. 22 et 25-6) |
| Préavis et congé | Les mêmes que pour un bail écrit (art. 15 et 25-8) |
Le bail court depuis l’entrée du locataire. C’est cette date qui fixe la fin de chaque période du bail, trois ans en vide ou un an en meublé, et donc la date à laquelle vous pourriez donner congé.
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (code civil, art. 1731). Cette présomption ne joue pas pour celui qui a empêché l’état des lieux d’être fait (loi de 1989, art. 3-2).
Prouver la location et ses conditions
Tant que le bail n’est pas écrit, les conditions de la location reposent sur des traces. Rassemblez-les dès maintenant :
- les virements du locataire, qui montrent le montant payé et sa régularité ;
- les quittances ou les reçus que vous lui avez remis ;
- les messages échangés sur la date d’entrée, le loyer ou les charges ;
- l’attestation d’assurance du locataire, qui porte l’adresse du logement.
Un paiement en espèces sans reçu ne laisse aucune trace. Remettez un reçu à chaque paiement, ou proposez au locataire de payer par virement.
Régulariser avec un bail écrit
Le bail écrit ne crée pas une nouvelle location : il reprend celle qui existe, avec sa date de début et le loyer en cours. Pour changer une condition, ajouter une clause de révision par exemple, il faut l’accord du locataire (code civil, art. 1193).
Le bail suit le contrat type de son type de location, avec ses annexes : diagnostics, notice d’information. Les annexes du bail en donnent la liste. Vous le signez avec le locataire, sur papier ou en ligne.
Exemple
Martine met le bail de Yanis par écrit
Martine loue un deux-pièces vide à Yanis depuis le 1er mars 2024, sur un accord oral. Yanis lui vire chaque mois 600,00 € de loyer et 50,00 € de charges.
Sa location a la durée d’un bail vide de trois ans : la première période finit le 28 février 2027, puis le bail est reconduit pour trois ans, jusqu’au 28 février 2030.
En novembre 2026, Martine prépare le bail écrit. Il reprend la date d’entrée, le 1er mars 2024, et le loyer de 600,00 €. Elle propose d’y ajouter une clause de révision. Yanis l’accepte en signant ; sans son accord, le bail écrit n’en aurait pas.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 : bail écrit.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 : état des lieux.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 10 : durée du bail en location vide.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7 : durée du bail en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 : révision annuelle du loyer.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 : dépôt de garantie.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6 : dépôt de garantie en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 : régularisation des charges.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 : congé en location vide.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 : congé en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-4 : refus d’un bail écrit ou d’une quittance.
- Code civil, article 1714 : bail écrit ou verbal.
- Code civil, article 1731 : absence d’état des lieux.
- Code civil, article 1193 : modification d’un contrat.
La colocation
Un bail pour tous ou un bail par colocataire, la clause de solidarité et sa fin, les charges, la surface, le départ d’un colocataire et l’arrivée du suivant.
Pendant la location
Le loyer, les charges, les quittances, la révision annuelle, les travaux, les assurances, le loyer en retard et le garant.