Le loyer et les charges
Ce que paie le locataire chaque mois : le loyer hors charges, les charges en provisions ou en forfait, la date et le moyen de paiement.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Chaque mois, Léa paie 840,00 € à Camille. Cette somme a deux parts : 780,00 € de loyer hors charges, qui paie le logement, et 60,00 € de provisions pour charges. Les provisions sont une avance sur les dépenses que Camille peut lui demander. Le bail fixe les deux, ainsi que la date et le moyen de paiement.
Le loyer hors charges
Le loyer hors charges est le prix du logement. Vous le fixez dans le bail, dans les limites que la loi pose au loyer de départ. Il ne change ensuite qu’à la révision annuelle, si le bail la prévoit.
Le plafond du dépôt de garantie se calcule sur lui, sans les charges.
Les charges
Les charges récupérables sont les dépenses du logement et de l’immeuble que la loi vous permet de demander au locataire. Ce sont par exemple l’eau, l’entretien des parties communes, l’ascenseur ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Un décret en fixe la liste, reprise poste par poste dans les charges récupérables.
Le bail prévoit l’une de ces deux façons de les demander.
| Provisions pour charges | Forfait de charges | |
|---|---|---|
| Ce que c’est | Une avance mensuelle sur les dépenses réelles | Une somme fixe, payée avec le loyer |
| Chaque année | Comparées aux dépenses réelles : le locataire paie la différence, ou vous la lui rendez | Aucun complément, aucun remboursement |
| Location vide | Oui | Seulement en colocation |
| Location meublée | Oui | Oui |
| Bail mobilité | Non | Oui, obligatoirement |
| Texte | Loi de 1989, art. 23 | Loi de 1989, art. 8-1, 25-10 et 25-18 |
Les provisions pour charges
En location vide, hors colocation, les charges se paient sur justificatifs : les provisions sont la seule façon de les demander chaque mois. Leur montant est une estimation. Une fois par an, vous le comparez aux dépenses réelles : c’est la régularisation des charges.
Il s’appuie sur le résultat de la dernière régularisation et, dans un immeuble en copropriété ou quand vous louez par une société, sur le budget prévisionnel.
Pour un premier locataire, partez des dépenses de l’année précédente : le relevé de charges du syndic et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères inscrite sur votre avis de taxe foncière.
Le forfait de charges
En location meublée et en colocation, le bail peut prévoir un forfait de charges à la place des provisions. Il est écrit dans le bail et ne se régularise jamais.
Son montant se calcule sur les charges récupérables. Il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport à ce que le locataire, ou le précédent, aurait payé en provisions (loi de 1989, art. 25-10 et 8-1).
Le forfait peut être révisé chaque année, dans les mêmes conditions que le loyer, donc avec l’IRL. Si les charges augmentent plus vite que l’indice, l’écart reste à votre charge.
En bail mobilité, le forfait est la seule possibilité. Il se compare au dernier décompte de charges connu (art. 25-18).
Quand et comment le locataire paie
Il peut toujours demander à payer au mois.
Le bail fixe le jour du paiement. Il dit aussi si le loyer se paie d’avance, pour le mois qui commence (« à échoir »), ou à la fin du mois (« à terme échu »). La loi ne fixe pas de jour : le 1er, le 5 ou le 10 du mois sont possibles. Le bail de Léa prévoit un paiement à échoir le 5 : le loyer de décembre 2026 est dû le 5 décembre 2026.
Un bail peut prévoir un paiement par trimestre. Votre locataire peut alors demander à payer au mois, et vous ne pouvez pas refuser (art. 7 a).
Le bail indique aussi où et comment payer : par virement sur votre compte ou par chèque. Certaines clauses de paiement sont interdites et n’ont aucun effet (loi de 1989, art. 4). Le bail ne peut pas :
- imposer le prélèvement automatique sur le compte du locataire, ni la signature d’avance de traites ou de billets à ordre ;
- prévoir que le loyer est prélevé directement sur son salaire ;
- lui faire payer l’envoi de la quittance ou les relances.
Un prélèvement que votre locataire choisit lui-même reste possible : c’est l’imposer par le bail qui est interdit.
Si votre locataire demande une quittance pour un loyer payé, vous la lui remettez gratuitement. Ce qu’elle contient est dans l’appel de loyer et la quittance.
Quand le loyer n’arrive pas
Le loyer est en retard dès le lendemain de la date prévue par le bail. Écrivez d’abord à votre locataire, avec le montant et le mois : un message daté garde la trace de votre demande. Le bail ne peut pas prévoir de pénalité de retard (art. 4 i). Les étapes suivantes, de la relance à la mise en demeure, sont dans le loyer en retard.
Changer le montant des provisions
Après une régularisation, vous pouvez augmenter ou baisser les provisions, pour que l’avance de chaque mois corresponde aux charges réelles.
La loi ne demande pas d’avenant au bail : elle demande que le nouveau montant soit justifié (art. 23). Le calcul est dans la régularisation des charges.
Un forfait de charges, lui, ne change qu’à sa révision annuelle, si le bail la prévoit.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 a : paiement du loyer.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 : régularisation des charges.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 : clauses interdites dans le bail.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 : règles de la colocation.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-10 : charges en location meublée.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-18 : forfait de charges en bail mobilité.
- Charges locatives (récupérables), Service-Public.fr.
Pendant la location
Le loyer, les charges, les quittances, la révision annuelle, les travaux, les assurances, le loyer en retard et le garant.
L’appel de loyer et la quittance
Ce que vous envoyez au locataire avant et après le paiement du loyer : l’appel de loyer, la quittance gratuite, le reçu d’un paiement partiel.