Déclarer les loyers d’un meublé (LMNP)
Les loyers d’un meublé sont des BIC : le début d’activité, le micro-BIC et son abattement, les cases de la 2042-C-PRO et le passage au réel.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Thomas loue à Hugo son studio meublé de Rennes depuis le 1er septembre 2026. Ses loyers ne sont pas des revenus fonciers : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et se déclarent sur la déclaration n° 2042-C-PRO. Deux régimes existent : le micro-BIC, qui retire 50 % des recettes d’un meublé loué à l’année, et le régime réel.
Des bénéfices industriels et commerciaux
C’est vrai même quand la location est occasionnelle, et quel que soit le bail : meublé, meublé étudiant ou bail mobilité.
Fiscalement, louer meublé est une activité commerciale, avec des démarches d’entreprise. Sauf exception, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut professionnel, LMP, suppose deux conditions, dont plus de 23 000,00 € de recettes par an : voir LMNP ou LMP.
Une partie de votre résidence principale louée meublée suit des règles à part, qui peuvent l’exonérer : voir louer une chambre chez soi.
Déclarer le début de l’activité
Dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location, vous déclarez le début de votre activité sur le guichet unique des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr). La démarche est gratuite (impots.gouv.fr, Service-Public).
Elle vous donne un numéro SIRET, à reporter sur votre déclaration de revenus. Elle vous permet aussi d’indiquer le régime choisi, micro-BIC ou réel. Le bail de Hugo a commencé le 1er septembre 2026 : Thomas avait jusqu’au 16 septembre pour la faire.
La même année, une déclaration à part ouvre la CFE, l’impôt local des entreprises : voir la CFE du loueur en meublé.
Le micro-BIC
Le seuil est de 77 700,00 € de recettes pour les revenus de 2025, et de 83 600,00 € pour ceux de 2026 à 2028. L’abattement est d’au moins 305,00 €.
Le seuil et l’abattement dépendent du type de location. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, appliquée aux revenus de 2025, les meublés de tourisme non classés ont un seuil et un abattement plus bas (CGI, art. 50-0 ; Service-Public) :
| Type de location | Seuil, revenus de 2025 | Seuil, revenus de 2026 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Meublé loué à l’année (résidence principale du locataire) | 77 700,00 € | 83 600,00 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 77 700,00 € | 83 600,00 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000,00 € | 15 000,00 € | 30 % |
Les recettes de tous vos meublés s’additionnent. Le seuil se compare aux recettes des deux années précédentes : le micro-BIC reste possible tant que l’une des deux ne le dépasse pas (BOFiP). La location courte durée est développée dans louer à l’année ou en courte durée.
L’administration exclut du micro-BIC un meublé loué en indivision (BOFiP), et la loi en exclut une SCI (CGI, art. 50-0). L’indivision passe alors au réel, sauf sous conditions entre époux : voir le régime réel en meublé. Une SCI qui loue meublé passe à l’impôt sur les sociétés : voir la SCI à l’IR ou à l’IS.
Ce que vous déclarez
Vous déclarez le total des sommes encaissées du 1er janvier au 31 décembre, charges comprises, quel que soit votre régime (brochure de l’impôt 2026). Vous ne retirez pas l’abattement : l’administration l’applique elle-même.
Les recettes se portent sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO, avec votre numéro SIRET et l’adresse du logement. Pour les revenus de 2025, déclarés au printemps 2026, les cases étaient :
| Location | Déclarant 1 | Déclarant 2 |
|---|---|---|
| Meublé loué à l’année | 5NI | 5OI |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 5NG | 5OG |
| Meublé de tourisme non classé | 5NH | 5OH |
La déclaration se dépose en même temps que vos autres revenus. Le calendrier est celui de la déclaration de revenus : quand déclarer.
Exemple
Les recettes 2026 de Thomas
Hugo paie 520,00 € de loyer hors charges et 40,00 € de provisions pour charges par mois. De septembre à décembre 2026, Thomas encaisse quatre mois : 2 240,00 €, charges comprises.
Au printemps 2027, il déclarera 2 240,00 € de recettes. L’administration retirera 50 %, soit 1 120,00 €, et retiendra 1 120,00 € de revenu imposable. Il est loin du seuil de 83 600,00 €.
Les cases de la 2042-C-PRO de 2027 ne sont pas encore publiées : en 2026, c’était la case 5NI.
Ces revenus supportent aussi les prélèvements sociaux, calculés par l’administration : voir les prélèvements sociaux sur les loyers.
Passer au réel
Le réel devient obligatoire quand vos recettes dépassent le seuil deux années de suite. Sous le seuil, il est un choix, à faire avant une date précise. Il donne un résultat plus bas quand vos charges et l’amortissement dépassent l’abattement : voir quand passer au réel.
Textes
- Code général des impôts, article 35 : location meublée et bénéfices industriels et commerciaux.
- Code général des impôts, article 50-0 : régime micro-BIC.
- Brochure pratique 2026 de l’impôt sur le revenu, revenus des professions non salariées, impots.gouv.fr : les locations meublées non professionnelles et les cases de la 2042-C-PRO.
- Si je mets en location un bien meublé, dois-je déclarer un début d’activité ?, impots.gouv.fr.
- Foire aux questions, régime des locations meublées (mars 2026), impots.gouv.fr.
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-10 : les seuils du micro-BIC et les deux années de référence.
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 80 : l’indivision et le micro-BIC.
- Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée, Service-Public.
Le déficit foncier
Quand vos charges dépassent vos loyers au régime réel : la déduction du revenu global jusqu’à 10 700,00 €, le report sur dix ans et la condition de louer trois ans.
Le régime réel en meublé et l’amortissement
Quand le réel s’impose ou vaut le coup en location meublée, les charges déductibles, l’amortissement et sa limite, les déficits et la déclaration 2031.