Un dégât des eaux
Qui prévient qui, qui déclare à quel assureur, à quoi sert le constat amiable et la convention IRSI, et qui répare, y compris en copropriété.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Une fuite dans le logement que vous louez abîme un mur, ou le plafond du voisin. Chacun prévient son propre assureur, dans un délai court, et les assureurs règlent ensuite entre eux qui paie. La réparation de la fuite elle-même suit les règles du bail : selon sa cause, elle est pour le locataire ou pour vous.
Les premiers gestes
Celui chez qui l’eau coule ferme l’arrivée d’eau, et coupe l’électricité si la fuite est importante. Il prévient les voisins touchés et, en copropriété, le syndic ou le gardien (France Assureurs).
Le locataire vous prévient aussi : la fuite peut venir d’un équipement que vous devez entretenir.
Quand l’origine de la fuite ne se voit pas, un professionnel la cherche : c’est la recherche de fuite, que l’assurance peut prendre en charge (Service-Public).
Déclarer le sinistre
Ce délai est d’au moins cinq jours ouvrés à partir du moment où l’assuré a connaissance du sinistre.
Le locataire déclare le sinistre à l’assureur de son assurance habitation, qui est obligatoire pour lui. Le voisin déclare au sien.
Si le logement est touché, vous déclarez à votre propre assureur. Le guide de l’assurance propriétaire non occupant dit ce que l’assurance du locataire ne couvre pas.
Une déclaration en retard ne fait perdre la garantie que si le contrat le prévoit et si l’assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice (art. L113-2).
Le constat amiable
Le constat amiable dégât des eaux n’est pas obligatoire, mais il accélère l’indemnisation. Les personnes concernées le remplissent et le signent ensemble : le lieu, la cause, les dommages, et les coordonnées de chacun et de son assureur. Chacun l’envoie à son assureur. Le locataire en envoie aussi un exemplaire au propriétaire ou, en copropriété, au syndic (Service-Public).
Il n’existe pas de modèle officiel : chaque assureur fournit le sien.
La convention IRSI, entre assureurs
Pour régler vite les petits sinistres, les assureurs ont signé entre eux une convention, la convention IRSI, en vigueur depuis le 1er juin 2018. Ce n’est pas une loi : elle lie les assureurs qui l’ont signée, pas vous. Elle s’applique dans un immeuble quand au moins deux assureurs signataires sont concernés et que les dommages ne dépassent pas 5 000,00 € hors taxes par local (Institut national de la consommation).
| Dommages par local | Ce que prévoit la convention |
|---|---|
| Jusqu’à 1 600,00 € HT | Un seul assureur gère et paie, sans recours contre les autres |
| De 1 600,00 € à 5 000,00 € HT | Une expertise commune, puis des recours entre assureurs |
| Plus de 5 000,00 € HT | La convention ne s’applique pas : d’autres conventions ou le droit commun |
La convention désigne l’assureur qui gère le dossier. La recherche de fuite revient, sauf exceptions, à l’assureur de l’occupant du local d’où vient l’eau ; si le local est vide, à celui du propriétaire ; pour les parties communes, à celui de l’immeuble (Service-Public).
La convention ne change rien à ce que vous et le locataire vous devez l’un à l’autre. Elle règle seulement qui, entre assureurs, avance et supporte la dépense.
Qui répare quoi
La garantie dégât des eaux paie les dommages causés par l’eau. Sauf clause du contrat, elle ne paie pas la réparation du tuyau ou de l’appareil qui fuit (France Assureurs). Celle-ci suit les règles du bail :
- remplacer un joint ou un flexible de douche est une réparation locative, à la charge du locataire (décret n° 87-712, annexe) ;
- réparer une canalisation vétuste ou défectueuse est à votre charge, comme toute réparation qui n’est pas locative (loi de 1989, art. 6 c et 7 d).
Le guide réparations : qui paie quoi détaille ce partage.
Le locataire répond des dommages au logement, sauf s’il prouve une force majeure, votre faute ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas fait entrer dans le logement (loi de 1989, art. 7 c).
Attendez le passage de l’expert, ou l’accord de l’assureur, avant de refaire peintures et revêtements (France Assureurs). Gardez les factures et les photos.
En copropriété
Si l’eau vient des parties communes, une colonne d’eau collective par exemple, le syndicat des copropriétaires répond des dommages (loi du 10 juillet 1965, art. 14). Le syndic fait réparer, et peut agir seul en cas d’urgence (art. 18).
Comme copropriétaire, vous devez aussi souscrire une assurance de responsabilité civile, même sans habiter le logement (art. 9-1).
Exemple
Une fuite sur la colonne de l’immeuble de Camille
Le 12 janvier 2027, la colonne d’eau commune fuit dans le mur de la salle d’eau de Léa. La peinture de Léa et le plafond du voisin du dessous sont tachés.
Léa coupe l’eau, prévient Camille et le syndic, puis déclare le sinistre à son assureur, au plus tard le 19 janvier, cinq jours ouvrés après. Elle et le voisin remplissent un constat amiable ; Léa en envoie un exemplaire à Camille et au syndic. Camille prévient son propre assureur.
La fuite vient d’une partie commune : le syndic la fait réparer. L’assureur de l’immeuble organise la recherche de fuite, et les assureurs règlent les dommages entre eux selon la convention.
Textes
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 c : dégradations pendant la location.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 d : réparations locatives.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 c : entretien par le bailleur.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987, annexe : liste des réparations locatives.
- Code des assurances, article L113-2 : déclaration d’un sinistre à l’assureur.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9-1 (assurance des copropriétaires), 14 (responsabilité du syndicat) et 18 (le syndic).
- Service-Public : Assurance dégâts des eaux : le constat amiable, la recherche de fuite.
- Institut national de la consommation : les conventions de règlement des sinistres entre assureurs : la convention IRSI.
- France Assureurs : le règlement d’un dégât des eaux.
L’assurance habitation du locataire
Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs et vous en donner l’attestation chaque année. Ce que vous pouvez faire si elle n’arrive pas.
Le loyer en retard
Vérifier, relancer, mettre en demeure, prévenir le garant et la CAF, proposer un plan d’apurement : les premiers pas quand le loyer n’arrive pas.