Faire des travaux dans un logement loué

Camille voudrait remplacer les fenêtres du T2 de Nantes pendant que Léa y habite. Elle le peut, pour les travaux que la loi énumère, à condition de prévenir Léa avant de commencer. Léa, elle, peut aménager le logement comme elle veut, mais pas le transformer sans l’accord écrit de Camille.

Les travaux que le locataire doit laisser faireCopier le lien de la section

• L’amélioration des parties communes, ou des parties privatives du même immeuble.
• Le maintien en état et l’entretien normal du logement.
• L’amélioration de sa performance énergétique.
• Les travaux qui rendent le logement décent.

Pour d’autres travaux, il vous faut l’accord du locataire : vous lui devez la jouissance paisible du logement (loi de 1989, art. 6 b). Le guide entrer dans le logement loué précise ce que cela couvre. Pour une réparation, le guide réparations : qui paie quoi dit qui la paie.

Prévenir le locataireCopier le lien de la section

La loi ne fixe pas de délai entre la notification et le début du chantier. Donnez-y les dates, les horaires, les pièces concernées et les entreprises. Si le locataire se plaint, le juge compare le chantier à ce que la notification annonçait.

Aucuns travaux ne peuvent avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié sans l’accord exprès du locataire (art. 7 e).

Si les travaux durent ou rendent le logement inhabitableCopier le lien de la section

Si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, il peut demander la résiliation du bail (code civil, art. 1724).

À la demande du locataire, le juge peut aussi interdire ou interrompre des travaux. Il le peut quand ils ont un caractère abusif ou vexatoire, ne respectent pas la notification, ou rendent le logement impossible ou dangereux à utiliser (art. 7 e).

Augmenter le loyer après des travauxCopier le lien de la section

Des travaux d’amélioration ne font pas monter le loyer d’eux-mêmes. Une hausse n’est possible que si une clause du bail, ou un avenant signé par le locataire, prévoit ces travaux et fixe la hausse qui suivra (loi de 1989, art. 17-1 II ; art. 25-9 en meublé). Elle est interdite dans un logement classé F ou G (art. 17-1 III).

Ce que le coût des travaux change pour vos impôts est dans les charges déductibles.

Les travaux du locataireCopier le lien de la section

La loi ne trace pas la frontière entre les deux. Repeindre, tapisser ou poser une moquette sont des aménagements ; abattre une cloison est une transformation (Service-Public). En cas de désaccord, le juge tranche.

Si le locataire transforme le logement sans votre accord écrit, vous choisissez à son départ : exiger la remise en état à ses frais, ou garder les transformations sans lui devoir d’indemnité. Si elles mettent en péril les équipements ou la sécurité du logement, vous pouvez exiger la remise en état tout de suite, à ses frais (art. 7 f).

Si Léa abattait la cloison entre la cuisine et le séjour sans l’accord écrit de Camille, Camille pourrait exiger qu’elle la remonte avant de partir, ou garder l’ouverture sans rien lui devoir.

Adaptation au handicap et rénovation énergétiqueCopier le lien de la section

Deux sortes de transformations, quand le locataire les fait à ses frais, suivent une procédure à part : une demande écrite, à laquelle vous avez deux mois pour répondre. Ce sont :

• l’adaptation du logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie, par exemple modifier une cloison ou une salle d’eau, installer un élévateur, adapter les commandes (décret n° 2016-1282) ;
• la rénovation énergétique, par exemple isoler les planchers bas ou les combles, remplacer les fenêtres, installer une ventilation ou un nouveau chauffage (décret n° 2022-1026).

Les deux décrets en donnent une liste limitative : seuls les travaux qu’ils citent suivent cette procédure. La rénovation énergétique exclut toujours les travaux qui touchent la structure ou l’aspect extérieur du bâtiment, et, dans un immeuble collectif, les parties communes (décret n° 2022-1026, art. 1).

Le locataire vous adresse sa demande par lettre recommandée avec avis de réception. Elle décrit les travaux, nomme l’entreprise et reproduit l’article 7 f. Dans les deux mois qui suivent la fin du chantier, il vous atteste que l’entreprise annoncée a fait les travaux annoncés.

TextesCopier le lien de la section