Les charges récupérables
Les dépenses que vous pouvez demander au locataire, poste par poste, et celles qui restent à votre charge : taxe foncière, syndic, travaux, assurance.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Chaque année, le syndic de l’immeuble de Camille lui envoie les comptes de la copropriété : ménage, ascenseur, eau, honoraires du syndic, travaux. Camille peut en demander une partie à Léa et paie le reste. Une liste fixe ce qui se demande au locataire : celle des charges récupérables.
La liste du décret
Une dépense qui n’y figure pas reste à votre charge, même si le bail dit le contraire.
La loi les range en trois familles (loi de 1989, art. 23). Ce sont les services liés à l’usage du logement et de l’immeuble, l’entretien courant et les menues réparations des parties communes, et les taxes qui paient un service dont le locataire profite. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 en fait la liste, en huit postes.
La règle est la même en location vide et meublée, avec des provisions ou avec un forfait : le forfait de charges se calcule sur ces mêmes charges.
Poste par poste
| Poste du décret | Ce qui se récupère, par exemple |
|---|---|
| I. Ascenseur | L’électricité, l’entretien courant, le dépannage, les petites pièces (boutons, contacts de porte) |
| II. Eau, chauffage et eau chaude collectifs | L’eau froide et chaude, le combustible, l’entretien courant de la chaufferie, le relevé des compteurs |
| III. Équipements du logement | L’entretien courant de la chaudière ou du chauffe-eau, quand vous le faites faire à la place du locataire |
| IV. Parties communes intérieures | L’électricité, les produits d’entretien, le ménage |
| V. Espaces extérieurs | L’entretien des allées, des espaces verts et des aires de jeux |
| VI. Hygiène | Les sacs poubelle, la désinsectisation, la sortie des ordures |
| VII. Équipements divers | La ventilation mécanique, l’interphone, la porte à code |
| VIII. Taxes | La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage |
Le remplacement d’une pièce ne compte comme menue réparation que s’il ne coûte pas plus que la réparation elle-même (décret n° 87-713, art. 2). Remplacer une chaudière collective en fin de vie reste à votre charge, comme les autres réparations qui ne se demandent pas au locataire.
Le gardien et le personnel de l’immeuble
Le salaire du personnel se récupère en partie, selon ce que prévoit son contrat de travail (décret n° 87-713, art. 2) :
| Personnel | Part récupérable du salaire et des charges sociales |
|---|---|
| Gardien ou concierge qui assure l’entretien des parties communes et la sortie des ordures | 75 % |
| Gardien ou concierge qui n’assure que l’une des deux tâches | 40 % |
| Employé d’immeuble chargé de l’une de ces tâches | 100 % |
Certains éléments du salaire ne se récupèrent jamais : le salaire en nature, comme un logement de fonction, les primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la mutuelle payée par l’employeur.
La TEOM oui, la taxe foncière non
La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) paie un service dont votre locataire profite : elle se récupère. Elle figure sur votre avis de taxe foncière, à côté de la taxe foncière elle-même, qui reste à votre charge. Le décret ne vise que la taxe : les frais de gestion que l’avis ajoute à la TEOM n’en font pas partie.
Pour l’avis de 2026, la TEOM du logement de Camille est de 172,00 €. Léa a occupé le logement toute l’année : Camille peut lui en demander 172,00 €, avec les autres charges de l’année. Le guide de la taxe foncière explique pourquoi elle reste à votre charge.
Ce qui reste à votre charge
Ces dépenses ne figurent pas dans la liste et ne se demandent jamais au locataire :
- les honoraires du syndic et les frais d’une agence qui gère la location ;
- les gros travaux, le ravalement, le remplacement d’un équipement et le fonds de travaux de la copropriété ;
- l’assurance de l’immeuble et votre assurance propriétaire non occupant ;
- la taxe foncière ;
- l’électricité, le gaz, internet et le téléphone du logement, que le locataire paie à ses propres fournisseurs.
Une charge demandée hors de la liste n’était pas due. Votre locataire peut vous en réclamer le remboursement pendant trois ans (loi de 1989, art. 7-1).
Le relevé de charges du syndic
En copropriété, le syndic envoie chaque année le relevé de charges de votre logement, une fois les comptes approuvés en assemblée générale. Il donne votre part des dépenses de l’immeuble, poste par poste. Quand il indique une part « récupérable », vérifiez-la ligne par ligne avec la liste : c’est à vous de justifier chaque somme demandée à votre locataire (art. 23).
Une même ligne peut mélanger des dépenses récupérables et d’autres qui ne le sont pas. Un contrat d’entretien, par exemple, peut couvrir l’entretien courant, récupérable, et des réparations, qui ne le sont pas. Le contrat doit séparer les deux (décret n° 87-713, art. 2) : demandez le détail au syndic.
Une fois les lignes triées, vous comparez le total aux provisions de l’année : c’est la régularisation des charges.
Textes
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe : liste des charges récupérables.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 : régularisation des charges.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 : prescription des actions du bail.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987, article 2 : charges récupérables de personnel et de services.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987, article 3 : entretien des équipements fait par le bailleur.
- Charges locatives (récupérables), Service-Public.fr.
La révision annuelle du loyer
Quand et comment augmenter le loyer avec l’IRL : la clause du bail, le calcul et le délai d’un an pour la demander.
La régularisation des charges
Une fois par an, comparer les provisions aux charges réelles : le décompte, les justificatifs, les délais et le cas du locataire parti.