Logement vacant et résidence secondaire
Ce qu’un logement vide entre deux locations paie : taxe foncière, taxe d’habitation s’il est meublé, taxe sur les logements vacants, et ce qui change en 2027.
Textes vérifiés le 4 novembre 2026
Entre deux locataires, votre logement peut rester vide quelques semaines. La taxe foncière reste due. La taxe d’habitation ne l’est que s’il est meublé le 1er janvier. Une taxe sur la vacance ne vient qu’après un an sans occupant dans les communes où le logement manque, deux ans ailleurs.
Ce qui reste dû
La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) restent dues par le propriétaire au 1er janvier, que le logement soit loué ou vide. La part de la TEOM qui correspond aux jours sans locataire ne se demande à personne : elle reste à votre charge.
Une vacance que vous subissez peut toutefois réduire la taxe foncière.
Elle doit toucher tout le logement, ou une partie qui se loue séparément. Le dégrèvement court du premier jour du mois qui suit le début de la vacance au dernier jour du mois où elle prend fin.
Le dégrèvement ne vaut ni pour une location meublée ni pour une location saisonnière (Service-Public). La TEOM peut être réduite de la même façon (CGI, art. 1524).
Vous en faites la demande par une réclamation à votre centre des finances publiques, au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit la vacance (Service-Public).
Gardez vos annonces, leurs dates et leur loyer : ils montrent que vous cherchiez un locataire.
Vide ou meublé au 1er janvier
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires vise les logements meublés qui ne sont la résidence principale de personne. Elle est due pour l’année entière par celui qui en a la disposition le 1er janvier (CGI, art. 1407, 1408 et 1415).
Un logement loué vide, sans meubles, n’y est jamais soumis, même entre deux locataires (impots.gouv.fr). Un meublé loué le 1er janvier à quelqu’un dont c’est la résidence principale ne la paie pas non plus.
Un meublé sans locataire le 1er janvier peut, lui, être taxé à votre nom. Le Conseil d’État regarde si vous en gardiez la disposition ce jour-là. Il a jugé que c’était le cas pour un propriétaire qui n’avait donné à aucune agence le mandat de le relouer (BOFiP).
Si le studio de Thomas restait vide après le départ de Hugo, jusqu’au 1er janvier 2028, l’administration pourrait lui demander la taxe de 2028. Un mandat d’agence ou des annonces datées montrent qu’il cherchait à le relouer.
Dans les communes de la liste du décret présentée plus bas, le conseil municipal peut majorer de 5 % à 60 % sa part de cette taxe pour les logements meublés (CGI, art. 1407 ter). Paris, Nantes et Rennes sont sur cette liste.
La taxe sur les logements vacants en 2026
Un logement non meublé, inoccupé depuis longtemps, peut être taxé. En 2026, deux taxes existent, selon la commune.
C’est la taxe sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative du logement la première année, 34 % ensuite.
La liste est celle du décret n° 2013-392, mise à jour en décembre 2025. Depuis la loi de finances pour 2023, elle compte, en plus des grandes agglomérations, des communes où les loyers, les prix ou la part de résidences secondaires sont élevés. La même loi a porté les taux de 12,5 % et 25 % à 17 % et 34 % (CGI, art. 232).
Ailleurs, la commune peut avoir voté la taxe d’habitation sur les logements vacants. Elle vise les logements vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier, au taux de la taxe d’habitation de la commune (CGI, art. 1407 bis).
Ce qui change en 2027
À partir des impôts de 2027, une seule taxe remplace les deux : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (loi de finances pour 2026, art. 108 ; CGI, art. 1406 bis). Elle revient à la commune ou à l’intercommunalité (Service-Public).
| Commune de la liste | Autre commune | |
|---|---|---|
| Vacance qui déclenche la taxe | Au moins un an au 1er janvier | Au moins deux ans au 1er janvier |
| La taxe s’applique | D’office | Si la commune ou l’intercommunalité l’a votée |
| Taux | 17 % la première année, 34 % ensuite. La commune peut les porter jusqu’à 30 % et 60 % | Celui que vote la commune, au plus 50 % |
La liste est celle du décret n° 2026-831 du 25 août 2026 : 3 689 communes, les mêmes que la liste actuelle. La base est la valeur locative du logement, et l’avis y ajoute 5,4 % de frais de gestion (CGI, art. 1641).
Exemple
Gilles laisse son deux-pièces vide à Nantes
Gilles possède un deux-pièces non meublé à Nantes. Son locataire part le 15 septembre 2025, et Gilles ne le reloue pas. Le 1er janvier 2026, le logement est vide depuis trois mois et demi : pas de taxe sur la vacance pour 2026.
Le 1er janvier 2027, il est vide depuis plus d’un an. Nantes est sur la liste : Gilles paie la taxe sur la vacance de 2027. Avec une valeur locative de 3 200,00 €, elle est de 544,00 €, plus les frais de gestion, si la commune garde le taux de 17 %. Il paie aussi sa taxe foncière, sans dégrèvement : la vacance vient de son choix.
S’il reloue le logement le 1er mars 2027 pour plus de 90 jours de suite, il ne doit rien pour 2028.
Quand la vacance n’est pas taxée
La taxe sur la vacance n’est pas due dans ces cas (CGI, art. 232 et 1406 bis) :
- le logement a été occupé plus de 90 jours de suite pendant l’année qui précède le 1er janvier, ou les deux années hors des communes de la liste ;
- la vacance ne dépend pas de vous : un logement proposé à la location ou à la vente au prix du marché, sans trouver preneur ;
- le logement n’est pas habitable sans gros travaux : l’administration retient des travaux de plus de 25 % de sa valeur (BOFiP) ;
- le logement est meublé : il relève alors de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (BOFiP).
C’est à vous de le prouver. L’administration part de votre déclaration d’occupation : un logement vide s’y déclare avec le motif de sa vacance (Service-Public).
Textes
- Code général des impôts, article 232 : taxe sur les logements vacants.
- Code général des impôts, article 1406 bis : taxe sur la vacance des locaux d’habitation.
- Code général des impôts, article 1407 bis : taxe d’habitation sur les logements vacants.
- Code général des impôts, article 1407 : taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
- Code général des impôts, article 1407 ter : majoration de la taxe sur les résidences secondaires.
- Code général des impôts, article 1408 : redevable de la taxe d’habitation.
- Code général des impôts, article 1389 : dégrèvement de taxe foncière pour vacance.
- Code général des impôts, article 1524 : vacance et taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 : la liste des communes à partir de 2027.
- Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027, Service-Public.
- Taxe d’habitation sur les logements vacants, collectivites-locales.gouv.fr.
- Taxe annuelle sur les logements vacants, BOI-IF-AUT-60, BOFiP.
- Taxe d’habitation, personnes imposables, locaux loués en meublé, BOI-IF-TH-10-20-20, BOFiP.
- Taxe foncière sur les propriétés bâties, Service-Public.
La déclaration d’occupation des logements
Ce que vous déclarez aux impôts sur l’occupation de chaque logement, à quel moment, sur quel service, et l’amende en cas d’oubli.
La plus-value à la revente
Comment se calcule l’impôt quand vous revendez un logement loué : les abattements pour durée de détention, les taux, les forfaits, les amortissements d’un meublé et les ventes exonérées.